下面是范文网小编收集的项目成本策划书4篇(策划书成本预算)，以供参考。
项目成本策划书1
***项目**楼 成本前期策划分析汇报
***项目部 ****年*月**日
目录
一、工程概况 ...................................................................................................................................2
二、经济盈亏预测情况 ...................................................................................................................2
三、主要项目盈亏情况说明 ...........................................................................................................2
四、主要项目盈亏分析及措施 .......................................................................................................21、低成本组织结构…………………………………………………………………………..2 2．人工费.................................................................................................................................3 3．结构主材.............................................................................................................................4 4．结构辅材（含中小型机械）.............................................................................................5 5．钢筋成型加工及运费.........................................................................................................5 6．水暖及电气材料.................................................................................................................6 7．分包工程.............................................................................................................................6 8．模架费用.............................................................................................................................7
9．机械费用…………………………………………………………………………………..8 10．现场经费...........................................................................................................................7 五．其它项目分析...........................................................................................................................7 六．材料节约总体控制措施...........................................................................................................7 七．抓住重点，挖潜增效，扭亏为盈...........................................................................................8
一、工程概况
******楼位于****，建筑面积******m2，****结构，地上**层，地下**层，层高**m，檐高****m，开工日期为****年**月***日，竣工日期为****年**月**日，工期***天，装修深度为****。目前**楼结构已施工****。
二、经济盈亏预测情况
本工程采用****报价，合同为****方式，扣除甲方分包***项目后**总价为*****万元，折合单方造价****元/m2（含***）。预计支出***万元（上缴利润按***%考虑），盈亏****万元，盈盈亏***%。
三、主要项目盈亏情况说明
本工程主要盈亏项目为***，****、****、****、****等***个方面，*项合计盈亏***万元，赢利项目为****、****、****及****，这几项费用赢利共计***万元左右。
四、主要项目盈亏分析及措施
1、项目成本控制组织机构及职责
项目部为了保证各项低成本措施能够有效实行，将责任落实到人。针对管理人员自身特点，制定了低成本管理体系：
项目经理：全面负责低成本管理工作，向各专业管理人员下达成本管理目标，并检查各项成本管理措施及目标的落实情况。积极同甲方、监理搞好关系，为洽商办理、价格确认、阶段收款及竣工结算创造条件。
商务经理：协助项目经理进行低成本管理工作，做好成本分析，找出盈亏控制点，并与核心组协商，制定相应的控制办法，监督检查各专业指标量控制情况，施工过程中做好洽商变更、认价等工作，过程中收集结算资料，为结算作准备。
技术经理：负责编制各项施工方案，并对多种方案进行对比分析，最终确定可行的经济性方案。协同钢筋、木工、砼等专业长进行研讨，编制各专业施工及材料用量节约方案，目标为比现行方案成本降低2%-3%。同预算部门配合，对工程主要材料及做法进行对比分析。积极与预算沟通认真分析清单报价书，针对丢项、漏项、价格低的项目进行分析，有针对性德办理洽商变更，使企业损失降到最低。
生产经理：合理组织施工，保证施工进度按时完成，确保施工工期为最短工期。安全文明施工过程中不被上级主管部门罚款，不发生重伤以上事故。控制现场不发生浪费现象，综合利用现场的废料，负责监督各专业工长的材料控制情况。
2 施工员：计算指标量及材料节约措施，合理控制，严格按照项目部制定的低成本管理措施执行，保证材料用量处于受控范围。
物资管理员：建立材料收发台帐，对进出场材料的数量、质量严格把关，根据阶段性材料指标用量，全面监控材料用量，严格按照项目部材料进出场管理办法执行。
质检员：监督各专业工长对自己所管辖的施工范围是否按照质量要求施工，有预见性的避免反工现象的发生。
技术员：配合技术副经理做好施工方案、洽商变更，对加工订货要计算准确，控制在公司管理规定范围内。2．人工费
本工程人工费**收入***万元，预计支出***万元，盈亏***万元，盈亏率***%，是盈亏项目中盈亏率比较大的，也是项目部重点控制部分。
结构工程，本工程结构人工费劳务合同单价为***元/m2，而清单人工费单价为**元/m2，每平米盈亏**元，合计盈亏额为***万元。
装修劳务合同现在尚未签订，但清单工日单价为**元/工日，本次分析支出参考同类型工程项目，人工费支出单价暂按**元/m2计算，合计盈亏为**万元左右。
水电人工费劳务合同单价为***元/m2，而清单人工费单价为**元/m2，每平米盈亏**元，合计盈亏额为***万元。
为减少人工费盈亏额度，项目部决定从**方面入手，一是分析产生差价的原因，主要******，二是受***影响，劳务费比正常情况偏高。三是*** 项目部准备将以上原因分析整理，拟采取如下措施来降低人工成本：
（1）认真研究劳务合同，充分利用合同价中的浮动价部分，在施工过程中对施工队进行考核，从工期、质量、安全文明施工等各方面严格把关，对未达到施工规定要求的进行记录在案，并保留影像资料，在结算时按规定扣款，以做到充分发挥浮动价的作用，坚决摒弃按合同价结算的方式。
（2）制定详细的质量及安全文明施工管理处罚办法，并由劳务队负责人签字，施工过程中严加控制，对于违反条例的形为一经出现，立即依据管理办法进行处罚。
（3）属于劳务施工范围未进行施工的，或部分工作内容转由其它分包单位施工的部分，结算时进行扣除。
（4）加强施工过程管理，尽量合理安排工序，避免劳务队伍重复用工、窝工，减少其
3 用工量，也是降低成本的一个方面。
（5）劳务结算严把审核关，做到专业工长、预算员、项目经理层层审核，坚决做到按实结算。
（6）*** 3．结构主材
结构主材一项清单收入为****万元，预计支出****万元，盈亏***万，盈亏率****%。第一项主材为钢筋，本工程钢筋清单单方含量为**kg，属于含量较**的水平，合计盈亏****万元，盈亏率达**%。从量上分析，预计实际使用量比清单量盈亏亏**吨，这方面可通办理洽商及增加过程管理来实现扭亏为盈。价格方面，是本次钢筋盈亏的重点，清单价每吨在****元左右，而现在的物资公司供应价基本都达到****，三级小螺纹都达到***元，导致盈亏****。扭转盈亏的办法只有向甲方认价，项目部为此将此项工作列为项目部工作的重中之重。根据**经验，钢筋单价可在施工过程中向甲方确认，结算时进行调整，但本工程合同及招标文件*********说明，也就是说，施工过程中按****调整钢材价格。
为解决此项问题，经*****，同甲方有关领导进行了沟通，并达成***协议，对于钢筋价格如何进行确认？在过程中予以签认，下一步工作就是同甲方签定书面协议，使调价工作的实施有充分依据。另外，在认价过程中项目部对认价中有签字权的人做了一些公关工作，使签认的价格尽量高一些，目前钢筋的运行情况****** 为降低成本，减少盈亏，控制的重点还是应放在自身管理上，为此，项目部制定了一系列措施：
（1）在图纸会审时提出底板套筒连接按50%错开接头位置，不受跨中支座限制，即满足规范要求，又可节约套筒使用量，提高了施工速度。
（2）底板钢筋绑完下铁，用钢管搭设支架，再绑上铁及墙、柱插筋，绑扎完成后用工字型马凳替换，抽出钢管，达到节约钢筋的目的。
（3）地下室及±以上不设竖向梯子筋，采用双“F”卡控制墙体钢筋位置，减少钢筋用量。
（4）±以上钢体暗柱主筋直径≥14时，一律采用电渣压力焊连接，节省搭接区箍筋使用量。
（5）其它工种使用钢筋必须先做出料表计划，经钢筋工长审批后方可提料，避免非钢筋专业人员提料出现失误，造成浪费。
4（6）**** 第二项主材为商品砼，商品砼预算收入***万元，预计支出***万元，盈亏****万元，主要原因为****，物资公司商砼价格情况****，市场及造价信息中商砼价格情况*****。
因此，目前将采取如下措施。对外：****** 对内，为控制商砼用量，减少支出，项目部制定了砼的用量控制措施，如：（1）混凝土构件截面尺寸按负偏差进行控制，楼板混凝土由于管线原因造成混凝土超厚的现象，及时办理工程洽商增加楼板厚度；（2）工程量按施工图纸结算，并分阶段与搅拌站共同进行对比分析，使其与项目部共同参与混凝土量的控制，避免混凝土小票与实际浇筑量差异产生争议，同时增强专业工长和施工队的节约意识，防止混凝土浪费。（3）***** 4．结构辅材（含中小型机械）
结构辅材清单收入为****万元，预计支出为***万元，盈亏***万元。措施：（1）加强对材料计划的审核，是辅材控制的重点，坚决避免属于辅材部分的材料出现在材料计划中。（2）***（3）****等
5．钢筋成型加工及运费
本工程钢筋由钢筋加工厂负责加工，加工费及运费为***元/t，按实际钢筋总量计算，加工费合计支出***万元，清单此项收入为***万元，盈亏**万元，盈亏率***%。措施：
（1）（2）（3）6.装修材料
装修主材一项清单收入为****万元，预计支出****万元，盈亏***万，盈亏率****%。第一项主材为水泥，本工程单方含量收入为****万元，预计按照***情况分析，支出***万元，折合金额合计盈亏****万元，盈亏率达**%。从量上分析，预计实际使用量比清单量盈亏亏**吨，这方面可通办理洽商及增加过程管理来实现扭亏为盈。价格方面，是本次水泥盈亏的重点，清单价每吨在****元左右，而现在的市场价基本都达到****，导致盈亏****。扭转盈亏的办法只有向甲方认价，项目部为此将此项工作列为项目部工作的重中之重。根据该工程特点，为降低成本，减少盈亏，控制的重点还是应放在自身管理上，为此，项目部制定了一系列措施：
5（1）如何实施捆绑式管理（2）用量收发料控制（3）结构平整度垂直度的控制（4）施工过程中如何节约（5）*** 第二项主材为砂石，预算收入***万元，预计支出***万元，盈亏****万元，主要原因为****，市场价格情况****，市场及造价信息中价格情况*****。
因此，目前将采取如下措施。对外：****** 对内，为控制砂石用量，减少支出，项目部制定了砼的用量控制措施，如：（1）如何实施捆绑式管理（2）用量收发料控制（3）结构平整度垂直度的控制（4）施工过程中如何节约（5）*** 其它材料：主要说明重点控制的加工订货材料、腻子等控制措施 7．水暖及电气材料
水暖主材清单收入***万元，预计支出***万元，盈亏***万元，盈亏率***%。水暖辅材清单收入***万元，预计支出***万元，赢余***万元，赢余率***%。电气主材清单收入***万元，预计支出***万元，盈亏***万元，盈亏率***%。电气辅材清单收入***万元，预计支出***万元，赢余***万元，赢余率***%。水电工程主要盈亏项目为***，****、****、****、****等***个方面，*项合计盈亏***万元，赢利项目为****、****、****及****，这几项费用赢利共计***万元左右。（1）盈亏原因分析
（2）措施：要有针对性的措施。主要是对亏损项目。8．分包工程
本工程共计**项分包工程。分包工程清单收入****万元，预计支出****万元，盈亏***万元，其中的盈利项目为***，***，***；亏损项目****。
其中**盈利***元，原因说明：
6 其中***亏损****元，原因分析及措施： 9．模架费用
租赁清单措施费用共计****万元，预计支出***万元，盈亏***万元。
1、投标情况分析说明。
2、施工组织及设计说明：该部分按照技术处审核的方案，主要介绍节点做法，采取的支模措施，经济型论证等方面加以说明
10．机械费用
租赁清单措施费用共计****万元，预计支出***万元，盈亏***万元。
1、投标情况分析说明。
2、施工组织及设计说明：该部分按照技术处审核的方案，主要介绍机械布置和数量，按工期测算出得经济型数据等加以说明
11．现场经费
现场经费清单收入***万元，预计支出***万元，赢余***万元，赢余率***%。措施：（1）本工程现场经费控制的重点为管理人员工资，通过鼓励一专多能，设栋号长等措施精简人员，减少管理人员工资。（2）****（3）*** 五．其它项目分析
1．临设费用预算收入****万元，预计支出***万元，赢亏****万元。措施(1)****(2)**** 2．工程水电费预算收入****万元，预计支出***万元，赢亏****万元。措施(1)****(2)****
3、其它费用预算收入****万元，如竣工图编制费、扬尘控制费、扰民费、试验费等，预计支出***万元，赢亏***万元。措施(1)****(2)****
主要说明试验费、扰民费情况及措施。六．材料节约总体控制措施
（1）首先对材料计划的控制与审核，要对工长所提材料计划的数量，质量要求、及进场时间认真核实，对库房有的材料及时沟通该减的要减，对当时不是很急需的材料及时与工长沟通在不耽误工程的情况下尽量往后压，以免进的太早造成库房积压，和资金周转不畅。
(2)认真做好进场材料的验收与保管。入库材料必须是合格材料，所进材料的数量和质量必须和工长所提的要求相符合。坚决杜绝以次充好的情况发生。对大宗贵重材料如钢筋、水泥、木方、沙石料更要合理量方科学计算。入库材料根据材料的性质妥善保管。减少废品也是降低成本的一种方法。
7(3)进入施工现场对工人领出材料进行实时监控。监督工人不准大材小用，长材短用，能废旧利用的尽量废旧利用。能二次利用的材料及时收回以便二次利用。对某些材料采取以旧换新的方式发料．减少材料浪费也能使成本降低。
(4)加强周转材料管理减少周转材料丢失。从各个工长入手，各个专业工长对自己所用的周转材料进行使用中监督，如有故意损坏或使用不当的，对责任人进行相应的经济处罚。
（5）对施工队利用捆绑式管理，同施工对按照公司要求签订材料用量捆绑协议。严格按照公司相关的材料验收、签收程序执行。
（6）不用的周转材料要组织及时退场，以防丢失和增加租赁费用。出场时要严格清点没有出门证或物品和出门证不符的坚决不予放行。
七．抓住重点，挖潜增效，扭亏为盈
根据以上分析，项目部找出了工程赢亏的关键点，作为今年工作重点来抓，并争取最终实现扭亏为盈，主要有：
1． 关于调价补充协议的签定
调价的补充协议是向甲方进行认价的依据，此项工作需由公司领导配合，项目部计划****前将此项工作落实完毕。
2． 钢材价格认价
本工程盈亏的关键部分就在于钢材的盈亏，钢材认价工作开展的顺利与否关系到整个工程的赢亏情况，如能顺利签认，仅钢筋一项就能挽回***多万元的损失，实现扭亏。
3． 人工费
目前信息价与市场价相比差距较大，项目部通过了解京棉其他总包单位结算情况，向甲方进行索赔。
4． 模板费
目前，项目部已将模板预计支出费用整理汇总，等时机成熟时准备向甲方提出调价。5． 钢筋成型加工费
钢筋加工费属于亏损较大项目，项目部拟定以现场场地狭小，钢筋只能在加工厂加工为由，向甲方提出调价申请，过程中还需要进行公关工作。
以上五点为今年工作的重点项目，涉及费用****余万元，项目部将克服困难，力争按预期目标将任务完成，如果开展顺利，工程有望实现扭亏为盈。
项目成本策划书2
成本控制管理方案
项目名称：
编 制：
审 核：
日 期： 2014年8月4日
成本控制管理方案
一、工程概况和合同情况
（一）工程基本情况
*******一期Ⅲ标段工程位于***的西侧，东距***河道约50～120m，南至***北侧温棚区，西临**，距**市区5公里。包括：A-4地块商铺、B-1地块商铺、大卖场及酒店，总建筑面积为㎡，除酒店为框架剪力墙结构外，其余建筑物结构形式均为钢筋混凝土框架结构。建筑物设计使用年限为50年，抗震设防烈度为8度，砌筑等级为B级，建筑其耐火等级为二级，屋面防水等级为Ⅱ级。
其中：A4地块共13栋楼，建筑面积为㎡，包含商铺、银行营业网点、办公及公寓用房等。该地块开工日期为2014年8月10日，计划竣工日期为2015年7月30日，截止目前一层主体已全部施工完成，共封顶6栋楼，其余各楼即将封顶。
B1地块共12栋楼，总建筑面积为㎡，包含沿街的商铺和公寓等。该地块开工日期为2014年8月20日，计划竣工日期为2015年7月30日，截止目前共有七栋楼一层主体完成，其余各楼正在进行施工。卖场及酒店建筑面积为㎡，该工程计划开工日期为2015年5月1日，计划竣工日期为2017年9月30日。
（二）工程重难点
1、安全质量监管难度大。本工程建筑占地面积大，项目管理人员紧缺，涉及安全质量管理不但种类多，而且面积大点位多，安全方面主要体现满堂架、塔吊、外防护架、临时用电、大型机械设备和生活区管理上；质量方面主要体现在清水混凝土、钢筋绑扎和混凝土质量通病的预防方面。
2、文明施工要求高。将本工程定位为甘肃省文明工地的标准，相对投入成本较大。
（三）合同分析
1、合同施工范围
*******一期Ⅲ标段施工包括独立商铺、双首层商铺、大卖场、酒店及写字楼施工图纸范围内除甲方分包的所有内容。
2、合同条件分析
合同价款的约定。总承包合目前尚未签订，商铺第一次计价为主体封顶后按项目实际完成工程量上报甲方成本部进行计价。以后按月形象进度进行计价。按照合同综合单价进行组价。
合同价款的调整
本工程总承包合同目前尚未签订暂时无调整目。
措施费调整范围
本工程总承包合同目前尚未签订暂时无调整目；
二、成本管理机构及责任
（一）组织机构
针对该工程特点及合同分析情况，项目部成立成本管理小组： 组 长：***（项目经理）副组长：**（项目常务副经理）**（总工）
成 员：**（物资部）**（安质部）**（工程部）***（计划部）**（财务部）**（办公室）
（二）小组及相关人员职责 1、小组职责
成本管理小组依据公司下达的成本管理目标，制定成本管理岗位职责，具体落实到岗位、到人员，负责各个方案的落实，确保项目成本管理体系在该项目上有效运行；
成本管理小组负责对该项目成本进行各方面的分析，确定责任成本降低计划，制定成本降低的对策和措施；
编制考核办法，对各岗位进行责任成本考核，制定岗位责任奖罚兑现标准，并实行奖罚。
2、小组成员职责
项目经理。组长：项目责任成本控制第一人，负责在进场初期指定成本管理目标，制定各责任部门及负责人，并细化责任部门职责，其中包括责任成本及二次经营职能部门，进行责任成本分解并落实到各责任部门。负责组织项目岗位作业成本的分解落实，组织施工过程中的责任成本控制、节点考核和成本分析；组织施工过程中的变更、签证和索赔工作；组织工程进度结算和竣工结算；负责工程款回收和工程款项支付的审批；严格落实集团公司下发的《外部劳务管理六条禁令》，项目部的劳务队伍选择按照公司制定的招投标制度执行；负责执行责任成本及二次经营创效的考核兑现。总工程师。副组长：编制和优化施工组织设计，编制切实可行、节约为先的专项施工方案负责方案及进度计划的实施、过程调整和优化，承担项目经理部确定的相关管理管理指标控制责任。
项目副经理。副组长：负责成本管理，节点考核，合同管理、组织和策划项目的的索赔、签证工作、相关经济资料的整理和归档，项目预结算、分包合同的起草等。
工程技术部：建立工程数量台账，并及时对工程数量量差进行清理。编制实施性施工组织方案并上报公司审批后执行。项目部的专项施工方案经相关专家的论证，并经项目部经济比选后实施。严格按照集团公司劳务招标管理办法选用合格劳务队伍，先签合同再上场。按照工程进度编制年度、月度材料使用计划并及时移交物资部门。严格控制混凝土及砂浆质量，优化配合比。定期向计划部门提供当期完成的合格工程验工数量表。
安全质量部：按照《集团公司安全生产管理办法》制定了完善的安全生产、环境保护方案，由安质部负责落实检查，有详细的检查记录；对基坑防护和外脚手架等重大的安全措施进行比选，质量创优权衡成本支出。严防安全质量事故的发生，有详细的安全生产费用开支计划并与财务部门定期核对。
财务部：制定财务管理制度、办法并编制各类台账。负责项目责任成本核算，记录各项消费支出，完成收支对比，做好成本分析。承担备用金的管理，负责项目费用核销，承担项目间接费用的控制责任。
物资设备部：编制材料需用量计划，控制材料消耗，根据工程部提报，计划部复合，总工程师审核，项目经理批准后制定物资采购计划并进行材料采购，对具备招标采购条件的材料，进行物资设备招标采购，并签订规范有效的合同。对未能集中采购的材料进行了市场调查，并对调查结果制定了市场调查记录，完善了相关台账。承担项目料具使用和和消耗管理岗位成本管理，按规定完成料具的申请、验收、使用和退场管理，材料设备内页资料，提供月供应量，配合组长和副组长进行材料供应商、周转料具供应商的考核。
合同计划部：制定管理制度及办法，建立完善的基础台账。进场初期在各部门内牵头对项目责任成本管理、劳务队合同及项目效益目标等进行完整策划。施工过程中做好变更设计、政策性调整的二次经营创效策划，执行动态管理。及时传达国家及上级关于变更索赔的文件、政策、会议、领导讲话精神，并做好各类基础资料的收集。对合同及招、投标文件的相关内容向有关只能部门交底，对照清单分析缺项内容，及时与业主、设计沟通。外部劳务合同采用集团下发的范文，合同单价及专用条款精上级单位审核批准。对责任成本进行二次分解，并落实到各责任部门，明确各责任中心目标值，依据工程部门提供的设计数量、合同单价等建立分析台账。合同签订10天后，向财务、工程、物资等有关部门进行合同交底，合同递交财务部门。按照合同及时对下计价，无超计价的情况发生，验工计价签字手续齐全。建立对上对下计价台账，每月与财务部门计价付款台账进行核对。定期召开二次经营会议，通报二次经营情况，分析存在的问题，并协调和督促相关资料的完善和收集。在召开会议的时候，不能对存在的问题制定相应的对策，并督促落实。综合办公室：收集、印发现行管理性文件，上传下达，做好会议记录及归档。建立经济活动分析会会议记录制度，建立会议记录台账。
三、编制依据及说明
（一）编制依据
1、项目现场施工条件及工程特点； 2、项目前期招投标相关文件、答疑、图纸； 3、总体施工组织设计和项目管理手册； 4、与业主总承包合同；
5、公司下达的项目成本管理文件及实施办法； 6、经营业绩责任合同；
（二）编制说明
结团公司2014“风险管控至亏年”的指导思想，根据中铁二十一局集团有限公司工程项目责任成本管理及二次经营创效策划实施办法的相关内容。为了指导本项目标段工程的施工，使项目可控在控，完成责任成本管理及二次经营创效的目标，特编制**工程成本管理策划书，对成本情况、资金情况、进度、安全质量及文明施工进行全面分析，明确项目管理重难点，并指明项目成本管理方向，在项目施工过程中严格实施，并及时总结完善，对工作重点及工作方向进行适时调整。
四、成本策划
根据分包模式特点，为了增强成本的可比性，尽量做到成本对比口径的统一，以找到成本降低、增加利润的途径，按照预算总收入不变的原则，按项目预算总收入、项目施工成本、项目成本分析和策划三个部分进行阐述。
（一）项目责任目标
1、工期
计划开工日期：2010年7月30日
计划竣工日期：2013年6月30日
总工期：700日历天
责任成本预算总额为 元。其中：直接成本费用 元，安全文明、环境保护、临时设施 元，现场管理费 元，资金占用费 元，税金 元（对甲方合同未签订暂时无准确金额，合同签订后填写）。
2、安全指标
无职工重伤及死亡事故；
无机械设备责任事故；
无责任重大火灾、交通、爆炸、被盗等事件。4、质量目标
工程交验合格率达到100%；
无质量事故；
信誉评价及环保指标达标；
“三标”管理体系指标达标。
5、应收账款回收率按建设工程施工合同，保修期满后达到100%。 6、“四险一金”清缴率100%。
（二）劳务成本策划 1、分包项目及分包内容
本标段工程扩大劳务分包主要包括独立商铺、双首层商铺土建工程、装饰装修、安装等工程。2、分包形式及单价组成根据兰州地区劳务市场的整体情况，结合现场的实际及公司其他房建项目工程的经验总结，本标段工程推行扩大劳务分包。
合同价款包含内容：
（1）土建、装饰装修工程劳务扩大分包合同价包含的内容：人工费（含电工、电焊工、信号工、放线工、塔吊司机及指挥、电梯司机等特殊工种的用工费用，包括夜间施工、加班抢工补贴等）、乙方自带的施工机械及小型工器具、乙方为完成劳务施工任务所需的所有使用费（不含使用甲方提供机械设备的租金）、周转材料、低值易耗材料费等费用;人员及机具上、下场调遣费、乙方驻地内标准化建设（含施工、生活区清理打扫卫生，如：扫雪、洒水、除草、排除积水、迎接检查等）、场内施工便道修建及保养、库房设置、材料场地设置；文明工地的施工（含环境保护、建筑垃圾清运等）；自然灾害、停水、停电、待料、政策因素、上级检查、设计变更等不可预见停工及待机费用；高层建筑超高及冬雨季施工降效、窝工费用；冬季施工措施费；乙方施工所需的场地平整、硬化；便道的修建、维修；塔吊基座、施工电梯基础及图纸范围内一切设备基础的施工；安全防护的搭拆费用；临电（二级配电箱、闸以下的全部电缆、电线、设备的购置、安装拆除费用）、临水（将施工用水从地面引至楼上（含水箱、水泵、引水管））、临时房屋（含钢筋加工棚、木工棚、劳务人员的生活用房设施）建设等一切临时设施；施工中工程技术费用（图纸、测量、钢筋放样等）及必要的教育、学习、社会及零星用工）；材料的领用、装卸、看护、保管、退库及各类材料从领料点到劳务作业现场的卸车、搬运等费用等一切与实施和完善本工程相关的所有费用；成品半成品保护、完工清场的用工费用；各类风险费、保险费（意外伤害险）、安全防护及保卫、管理费用。
（2）安装工程分包合同价包含的内容：人工费（含电工、电焊工等特殊工种的用工费用，包括夜间施工、加班抢工补贴等）、乙方自带的施工机械及小型工器具、乙方为完成劳务施工任务所需的所有使用费（不含使用甲方提供机械设备的租金）、周转材料、低值易耗材料费等费用;人员及机具上、下场调遣费、乙方驻地内标准化建设（含施工、生活区清理打扫卫生，如：扫雪、洒水、除草、排除积水、迎接检查等）、场内施工便道修建及保养、库房设置、材料场地设置；文明工地的施工（含环境保护、建筑垃圾清运等）；自然灾害、停水、停电、待料、政策因素、上级检查、设计变更等不可预见停工及待机费用；高层建筑超高及冬雨季施工降效、窝工费用；冬季施工措施费；安全防护的搭拆费用；临电（二级配电箱、闸以下的全部电缆、电线、设备的购置、安装拆除费用）、临水（将施工用水从地面引至楼上（含水箱、水泵、引水管））、临时房屋（劳务人员的生活用房设施）建设等一切临时设施；施工中工程技术费用（图纸、测量、钢筋放样等）及必要的教育、学习、社会及零星用工）；材料的领用、装卸、看护、保管、退库及各类材料从领料点到劳务作业现场的卸车、搬运等费用等一切与实施和完善本工程相关的所有费用；成品半成品保护、完工清场的用工费用；各类风险费、保险费（意外伤害险）、安全防护及保卫、管理费用。3、分包队伍的选择
对于建筑面积超过1万平方米及以上的房建主体施工、装修工程和水电暖安装工程，根据集团公司（或公司）关于工程劳务招标的有关要求，及集团公司《外部劳务队伍招标选用管理办法》有关规定，组织进行劳务招标，在集团公司、工程公司公布《合格外部劳务队名册》范围内组织招标。严格执行集团公司关于外部劳务队伍招标的有关规定和禁令。秉着“公开、公平、公正、合理、择优录用”的原则。完善招标各项资料手续、规范操作流程，最终确定具有土建工程劳务分包实力、业绩突出、资信良好的施工单位为中标单位，且最终报价均在标底合理范围以内。
4、分包价的确定
项目部根据主体工程分包的方式及合同价包含的内容，结合兰州地区及公司向他项目的市场价，对土建、装饰装修工程、安装工程的投标标底价进行的测算，测算结果经公司成本管理部的审批，并以此作为需进行劳务分包招标的标底价格。5、责任中心职责
劳务成本责任中心部门为项目计划合同部。
计划合同部与项目部签订责任成本合同并全面履行项目承包合同，对合同约定的各项指标和达到的目标承担风险责任。
科学测算成本，通过项目评估确定责任成本目标，层层分解，落实到责任部门和个人。
加强项目责任成本核算和分析。
按期向甲方报送生产计划、用款计划及年、季、月工程统计报表，每周向公司调度报送工程形象进度和完成产值，每月汇总向公司调度上报完成产值和形象进度。
及时提报验工计价资料、办理工程价款结算和竣工结算。
根据合同准则，每季按时确认季度收入和成本费用，按时上报财务决算和成本分析报告，准时参加项目部组织的成本分析会议。
按照集团公司对于劳务招标及合同的相关规定选定劳务分包队伍，签订合同并监督合同的落实。
（三）物设成本策划
1、业主合同交底及分析
（1）****项目部钢材由项目部委托劳务分包单位购买、其他材料由乙方购买（暂定）
（2）发包人采购供应的材料、设备按招标时指定价计入综合单价。结算时也按此方式和价格计算。
（3）暂定价材料（除甲供材料外）和招标时没有的材料，在采购前均需报发包人认质认价，结算时在投标综合单价的基础上按甲方的认质认价单进行调整，调整时仅计算材料价差和税金。
（4）甲供材料保管费率暂时未定，与业主合同签订后按合同执行。
土建主材
本标段土建工程采用扩大劳务分包模式，劳务分包单位自备除项目部指定分包外的所有材料。分包单位提供的低值易耗材料价格及周转材料价格已含在合同价中。
项目部供材料实行限额领料制度，限额额度以项目工程部依据施工图纸、定测台账数量提交的材料计划核定数为准。分包单位在施工过程中，应注意节约材料，严禁人为浪费。当分包单位出现超限用料和偷工减料现象时，项目部将按超出限额用料部分及偷工减料造成损失的2倍进行处罚；分包单位应按甲方的规定对材料设备妥善保管和合理使用，因分包单位保管不善发生丢失、损坏、倒卖，由分包单位按材料原价的2倍赔偿甲方，并承担因此造成的工期延误等经济损失；如现场出现分包单位单位人员倒卖工程物资等情节特别恶劣行为，项目部可直接追究相关责任人责任，在经济处罚的同时诉诸法律，并请当地执法部门介入处理。
安装主材
本标段安装工程采用扩大劳务分包模式。劳务分包单位自备除项目部指定分包外的所有材料。分包单位提供的低值易耗材料价格及周转材料价格已含在合同价中。
3、物资采购与周转材料配置策划
对材料料源、出厂价、运距、运费、装卸费、材料储备、供应能力和售后服务等情况进行调查，分类形成合格供应商名册和材料到场价格调查表。
制定物资采购管理办法、物资节超考核分析制度、物资采购招标方案；根据工程部门提供的材料计划、材料应耗量和月度应耗量、单项工程主要材料限额，编制物资采购计划和限额发料计划。
根据概算以及现场材料招标采购价、实际运输方式、实际运距和应耗数量，分析量差、价差和运价差，明确材料成本控制重点；考虑资金的时间价值,合理确定进货的批次和批量,加强现场管理，合理堆放，减少搬运，降低堆放、仓储损耗。
项目部的周转材料及小型机具主要为分包单位自有，分包单位需根据工程数量、结构形式、合同工期以及项目部编制的施工组织设计，制定周转材料及小型机具的配置方案。
经项目部对西安市场的调查分析及经过经济比选，目前西安地区最佳的分包模式主要是周转材料劳务队自备。4、机械设备配置策划
机械设备要充分考虑经济、实用、高效和调配便利的原则，根据工程数量、合同工期以及施工组织进行规划。机械设备来源首先考虑自有，再考虑租赁或劳务队自备，方案的确定必须经过经济比选；设备租赁要采用限价管理，租赁期超过总工期二分之一的设备要在策划中明确使用原因。新购大型特种设备需经集团公司审批。
根据本工程的分包方式，项目部机械设备的管理主要有以下方式：（1）土建主体及装饰装修工程分包单位自备除甲方提供的机械设备外的所有满足生产需要的机械设备及小型工器具。乙方自备小型工器具价格已含在合同价中。项目部提供的施工机具、设备主要有：汽车泵、地泵、泵管、商砼运输车。5、总承包服务费策划 合同签订后进行策划。
项目部应对于业主单独分包单位及分包工程实施的部门进行有效的监管。
对分包单位的施工进度计划、材料采购计划及相应工程技术资料进行审核、汇总、整理归档。
按合同规定范围向分包单位提供相应的场地及配合施工。
对分包单位施工现场条件、施工进度、质量、安全与文明施工等方面进行协调与监督检查。
参与分包单位工程点竣工验收。对分包单位工程预、结算资料及已完工程报表的审核、汇总、上报。
按分包合同规定办理分包单位工程进度款、安全及文明施工措施费的结算与拨付等管理工作。
（四）安全文明及临时设施成本策划
1、安全文明、环保、临时设施费用成本预算
由于项目部准备申报**省文明工地，安全文明及文明工地的建设要求较高，项目部相比在**地区其他项目工程的投入要多，在本标段工程施工过程中，更要总结经验与不足，做好本标段工程的安全文明施工工作。
2、临时设施费用成本预算
安全文明及临时设施费用预算合计 万元，占工程总造价比例的 %，大于规定的%。2、安全成本策划 安全目标
无职工重伤及死亡事故；
无机械设备责任事故；
无责任重大火灾、交通、爆炸、被盗等事件。管理职责
分析影响安全的施工因素，结合安全相关政策、法律法规和当地政府的要求，对达到一定规模且危险性较大的分项分部工程，制定专项安全措施方案和事故应急（救援）预案，并通过安全性能检算，在多种设计方案经济比选后选择安全可靠且成本低廉的安全措施方案。
制定安全生产费开支计划和安全生产费的计量方案，确保资金流向符合国家及建设部对安全生产费使用范围的规定。3、质量成本策划
业主合同工程质量标准：符合国家GB-2001各项《建筑工程质量统一验收标准》合格等级。
项目部对土建及安装工程的质量要求为：
工程质量目标：确保分项工程一次验收合格率达到100%（以建设单位和当地质监站的验收结果为准）。
砼分项必须达到优质精品清水砼效果，做到不打磨、不打錾，砼内实外光，墙体、阴阳角垂直方正，地面、天棚平整。
为达到以上质量标准要求，项目安质部门及主管负责人需要做到以下几点：
（1）明确项目质量控制总体目标，建立质量控制和考核体系，制定质量管理办法和考核激励制度。认真实施技术质量交底，对施工中的关键过程和特殊过程编制作业指导书，设置质量控制点，加强过程监控和检测，杜绝返工现象的发生,避免不必要成本支出。
（2）根据建设规模、合同约定和投标承诺，合理制定创优规划，避免盲目创优加大成本支出。
4、临时设施策划
本项目工程施工场建有办公区及生活区。(五）管理费用成本策划
2、项目部管理费用主要为：职工工资、四金上缴、项目部日常开支及其他管理费用。管理费用责任成本的主要负责部门为财务部。3、管理费用成本控制
在项目经理的领导下，财务部门全面负责项目部的财务管理和会计核算工作。
贯彻执行国家财政、金融、税务、财务等方面的方针政策及相关法律法规制度，确保会计工作符合有关规定。
编制财务、费用计划，严格执行成本开支标准和范围，认真组织好会计核算工作。
积极筹划资金，合理调配资金，确保生产经营的需要。
组织按时编制财务决算报告，确保报表真实、准确、完整。做到帐账、帐表、帐实相符。
组织成本核算，加强成本管理，做好定期成本分析与财务预测，确保项目各项指标的完成。根据国家财经法规和上级有关规定，对项目部经济活动进行监督检查。
参与项目部生产经营管理决策，有权参与项目部经济合同的审核、签订，有权监督合同的履行情况。
组织财产清查，对项目部财产物资的管理、配置、使用进行检查监督。
检查各项法规的执行情况，拒绝办理不合法规的业务，制止和纠正违反财经纪律的行为，维护财经纪律。
对项目部的工资管理工作进行检查监督。
组织检查会计核算工作，监督成本、费用的支出，监督项目部各项财务指标的落实情况。五、二次经营创效策划 1.二次经营组织体系及制度策划
（1）建立二次经营组织体系，成立二次经营领导小组，成员如下：及二次经营创效小组：
组 长：*** 副组长： ***、**
成 员：***（物资部）***（安质部）***（工程部）***（计划部）***（财务部）***（办公室）
（2）明确项目经理为本工程项目效益策划工作的第一责任人，项目总工程师为设计变更责任人，分管二次经营领导（项目副经理）为合同索赔、保险索赔责任人，计划部为二次经营工作的总牵头部门，施工技术部（工程部）为变更设计的主要责任部门，财务、安质、物设为责任部门。
（3）明确各部门职责，编制二次经营分工表，对变更索赔资料的编制、整理、上报、跟踪、公关、批复、计价与收款等工作进行逐层分解，责任落实到人。
（4）根据上级单位的制度和文件，制定二次经营实施细则，明确奖罚兑现办法。
（5）建立二次经营定期梳理和分析会议制度，二次经营领导小组成员每季度召开一次或多次二次经营专题会议，通报二次经营进展，协调和督促各部室的配合及相关资料的完善和收集。结合现场情况和监理、业主新的指令和文件，分析形势，调整思路，制定对策，并积极寻找新的变更点和项目。
（6）项目上场后建立完善的资料管理制度，以保证及时、准确、全面、有效地收集整理成本管理与二次经营工作所需资料。资料收集整理适用对口收集原则，各部门分别收集、保存，由计划合同部门统一编制目录，收集资料基本内容如下。
①收集国家、相关部委的政策、法律、法规、行业规定及当地政府出台的政策、法规、要求及造价信息。收集的资料要满足工程质量、安全、环境保护、合同、验工计价、资金拨付、变更索赔、审计等最基本的要求。
②收集整理项目施工合同。包括招标文件、投标书及其附件、中标通知书、合同协议书（专用条款、通用条款、工程量清单）、技术标准等。③收集整理初步设计文件。包括初步设计图及工点表、初步设计概算资料（至少包括初步设计概算编制说明、综合概算、个别概算、主要人、材、机明细表和综合单价分析表）以及业主批复意见等。
④收集整理标准规范类资料，包括各类设计、施工、验收标准规范，采用新材料、新工艺、新设备的技术标准，以及安全质量、文明施工有关规定等。
⑤收集整理管理及函件类资料，包括项目实施过程中建设单位的管理性文件，建设单位对本项目管理的基本要求和工作流程，与建设单位、设计、监理及地方政府等的各种来往文件、通知、指令、纪要、签证、变更单及其他函件等。
⑥收集工程所在地环境资料。包括地质情况、气象、水文资料等。
⑦收集整理不可预见和不可抗力事件类资料，包括施工过程中发生地质灾害、地下不明障碍物（文物、古墓）等不可预见因素，台风、洪水等自然灾害不可抗力造成的损失、修复费用以及对第三方损失补偿和保险索赔等。
⑧收集整理上级单位管理性文件。主要包括股份公司、集团公司和工程公司的设计成本管理的各项规章制度、管理办法，以及下发的通知和文件等。2.合同索赔策划
根据施工合同约定和现场实际情况进行合同索赔计划，项目部的变更索赔工作主要由计划部牵头，工程部、物资部、财务部全力配合，主管领导为项目部主管成本的项目副经理。变更索赔资料的收集与整理工作主要为工程部门及计划部门共同完成，计划部及工程部需抽专人对索赔工作的收集及进展情况进行整理汇报，并及时向公司汇报。合同索赔的基本内容如下：
（1）政策性调差、甲供材料差、其他材料价差（甲控物资的运杂费与价差，地材价差），差外差；由于与甲方 合同暂时未能签订，料差签证暂时收集基础资料；
（2）停工、窝工费（供图滞后，文物普探配合的人工及机械费用）；
（3）工期拖延、工程终止索赔；
（4）不可预见的外部障碍或条件索赔；
（5）其他索赔：如政策法令变化、业主推迟支付工程款、合同文件缺陷、其他承包商或第三方干扰索赔、额外勘探及检测、为其他承包商提供方便等原因引起的索赔；
六、施工方案策划 1、技术措施方面
（1）制作减少消耗。
（2）对施工队严格技术交底，较少砼消耗。
（3）模板采用清水混凝土较少抹灰，降低成本。2、工期策划
编制该项目总体施工进度计划，依据总进度计划、月进度计划、周进度计划及分部工程进度计划，通过认真落实、严格控制月、周几节点计划，来实现总进度计划。
七、责任成本的考核兑现 1、责任成本的考核
项目部依据项目成本策划方案对该项目的成本运行每月进行一次责任成本分析及自我考核，分析项目成本盈亏情况、盈亏部位、盈亏原因及责任人，针对亏损制定相应的措施，及时补救，由项目经理组织每月对整个成本进行一次分析会，根据项目月成本分析结果，对相应责任人进行考核，结果作为项目部对个人的奖罚兑现依据。2、责任成本的兑现
依据成本考核结果，项目部制定相应的责任奖罚兑现办法。
项目成本策划书3
---开放大区、文明城区”的宏伟目标阔步前进，奏响了“加快发展、富民强区”的时代强音。
与时俱进的经济强区。改革开放以来，特别是近几年来，新华区大力实施农村城市化、区域经济发展、改革推动、开放带动、科技兴区“五大主体战略”，初步形成了以东方农业科技城为依托。以苗木花卉、绿色无公害蔬菜、旅游休闲农业三大基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。构筑了以三鹿、实力克等较大的龙头企业为第一梯队，以科一重工、华兴、东方等集团为第二梯队，以20家年销售500万元以上的规模企业为第三梯队完善的工业体系，全区工业经济综合排名连续9年保持市内区第一；石家庄实力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生产厂家，主要产品国内市场占有餐饮娱乐服务中心、二环路商贸批发中心、联盟路家居交易中心为主体的大商贸格局，闻名全国的新华集贸中心市场是华北地区
2---质量和社区文明程度的显著提高。以社区精神文明教育学院为载体，营造“知识型社区”。创办了全省第一家社区
精神文明教育学院，并在全区推广，充分满足居民群众日益增长的文化需求，社区精神文明教育学院已成为传授先进文化、传播精神文明的主阵地。以社区信用档案为载体，营造“信用社区”。创建了全国第一家社区信用档案库，努力打造诚信政府和诚信社区，在全区逐步形成了诚实守信、践言诺行的良好风尚。由于
成绩突出，多次获得省市“精神文明建设工作先进单位”称号，中央文明办多次向全国推广该区精神文明创建经验。
项目X拥有以上这些优势，其房产的开发前景是很可观的。
二、项目所在区域市场特征：
1、环境分析:
项目X所属的新华区西望太行山，北依滹沱河，地处省会上风上水，是全市水源保护地，植物园等13座公园绿树
4---
2、市场分析:
2007年石家庄房地产市场飞速发展，和平路沿线成为焦点区，裕华区和桥西区大盘不断。与之相比，新华区长期沉寂在一片寂静声中。新盘的供给量少之又少。成规模的大盘几乎没有。在严重供给缺乏的情况下，需求逐渐累积，并抬高了区域的房价。新华区位于石家庄市西北部。东临京广铁路，靠近火车站，与桥东区交界；南到商业中心区中山路——金桥北大街——民族路——中华北大街——华西路——维明北大街——新华路一线，与桥西区相临；西北面与鹿泉市和正定县接壤。总面积平方千米。总人口万人。区域内住宅产品分布集中在二环以内以及北二环附近。植物园附近和北三环附近有少量别墅项目。当前区域房地产市场呈现如下特点：
（1）、人口密度大，旧城区众多，阻碍了区域房地产开发的步伐
新华区是石家庄市的老城区，原属鹿泉管辖，定名历史可以追溯到解放前。
6---但客户的积累量远远超过了楼盘的供给量。2007 年新华区的土地供应仅有刚刚拍出的[2007]009 号地。在07 年之前该地区也很少有土地供应。受此影响，预计2008 年该区域的新盘供应量不会出现大幅增长。供给紧张的局面将会持续一段时间。
（3）、住宅需求主要来自本区域原有住民，居民购买能力较强
新华区内道路、交通、市容市貌等条件并不十分理想，区域的居住环境很难对区外居民形成吸引力。因此，其他区域的居民选择在新华区置业的倾向很不明显。在本区域内居住和工作的原住民是该区域住房需求的主力军。作为石家庄市的老城区，新华区内居民区分布广泛，且大部分小区存续年限较长，居民改善居
住条件的意愿较强烈。但新建住宅的供应量有限使此类需求受到抑制。供需形成巨大缺口，房价上涨迅速。高房价和低供给给中低收入家庭购房造成困
8---手房交易户、户，相比前年的户、户，分别增长%、%。
伴随着房产交易量的大幅上涨，石家庄房产交易税收不增反降，统计显示，去年石家庄市房产交易税收入库5535万元，相比前年的入库9483万元减收了3948万元，减幅达%。
“房产交易税收的不增反降，主要与去年一年实施的营业税、土地增值税、印花税等房产税收优惠政策有关。”石家庄税务部门相关人士分析，去年，根据财税《财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的通知》的规定，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税。
据调查，营业税“五改二”的政策影响去年营业税减收了1912万元；其次，财政部、国家税务总局下发的《关于调整房地产交易环节税收政策
10---时间改为5年，1月份，石家庄市房产交易税额相比去年同期有所提升。上述人士介绍，去年1月份石家庄房产交易税收额为258万元，今年从1月1日起到目前为止，石家庄房产交易税收额达近400万元，二者相比增长了约55%。
2009年房地产市场的量价齐升引发了市场的广泛关注，尤其是针对一些房价上涨过快的城市，国家管理层专门出台措施打击投资性购房。步入2010年，房价何去何从成为市场的焦点。大诚房产战略发展总监李强分析，政策面的不确定，使得今年房地产市场的走势越来越不明朗，不过，今年房产交易量相比去年肯定会有所下滑。尽管如此，石家庄税务部门相关人士预计，由于政策原因，2010年石家庄市房产交易税收还将有所回升。“根据财政部、国家税务总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自今年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5
12---年10月交房。项目包含4栋高层建筑，配套品牌商街，地处繁华中心，欧式生活特享。
开盘时间：2009-11-1 入住时间：2011-05-31；C座2011年10月
平均单价： 6200 元/㎡ 最低单价： 6000 元/㎡ 最高单价： 6500 元/㎡ 价格说明：全款优惠100元/平米,首付60%优惠50元/平物业费：元/平方米·月
售楼处：中华北大街与柏林路交叉口东北角
开发商：河北尚元房地产开发有限公司
楼盘介绍：
华林国际，省会首席新派简欧生活特区，位于石家庄第二迎宾大道——中华北大街与柏林路交叉口，项目包含4栋高层建筑，配套品牌商街，地处繁华中心，欧式生活特享。小区内纯欧式银杏园林景观设计独具匠心，离尘不离城，全新打造风情欧洲生活境界。高标准地下车库，全方位安全系统，让您的爱驾
14---活的舒适度筑起更坚固的堡垒。
华林国际以品质著称，而压轴杰座——华林壹号则更是以全程智能安防系统、超豪华精装入户大堂、全面升级的南北双庭院景观、中央新风系统以及直饮水系统5大升级品质更加深入的为大家诠释了现代都市的高品质生活。
国瑞城基本信息
所属区域： 石家庄-桥东
绿化率： 33%
小区地址：建设北大街与胜利北大街交口南行200米路西（义堂小区）
篇2：房地产项目策划书
课程大作业
课程名称：房地产开发与经营
课题名称：雅居苑房地产项目全程策划书
指导教师：
班级：工程132
姓名：
学号：
成绩评定：
16---划…
2.主题策划
1.总体定价策略 …
2.全过程定价策略…
3.定价方法…
18---
4.户型图……………
一．市场调研
1.区域环境分析
柳东新区位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括三门江大桥以南的古亭山、阳和片区，以北以东的官塘、雒容地区。距柳州主城仅7公里，距柳州机场为30分钟车程，距桂林两江国际机场90分钟车程。
a.用地规模：本区规划用地面积平方公里，其中城市建设用地面积平方公里。
B.人口规模：2020年柳东新区规划人口52万，规划期末2050年，柳东新区总人口72万，规划结构本区遵循中心强化、轴向延伸、组团发展的规划理念，采用核轴组团规划结构，柳东新区将形成“一轴、一带、两区、多核”的功能结构布局，其中以官塘片区为主体，滨江带为跳板，构建新区三路并进的建设格
20---
月柳州市新房成交
2691套（新房包含住宅、商铺、写字楼、公寓、车位），环比上涨%。9月，柳州共有12家楼盘推出约3500多套房源，2家新盘亮相，大批新品供应，也是柳州楼市保持“金九”的绝对成色的主要原因。
从9月全国百城样板房价指数榜单中可看出，全国最高涨幅为%，柳州以%的高涨幅度位居榜单第39位，柳州房价涨幅令人悲喜交加。房价再上一台阶，逼近首府南宁，可见柳州楼市的热度，已有住房的市民坐等升值，然而对于大多数自用住房的购房者而言，房价的压力又更进一层。9月份柳州新房均价7373元/㎡，环比涨幅为%，自有数据统计以来，2014年5月柳州楼市就曾出现过最高值7339元/㎡，而如今2016年9月，柳州新房均价7373元/㎡已经刷新了记录成为历史新高。
4.柳东新区房地产市场概况
近年来，柳东新区可以说是柳州的22---控制
房地产规划设计阶段的成本控制
黄哲
房地产规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是：周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批。
合理科学的设计，可降低房地产工程造价10%左右。但在房地产工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了房地产项目成本的有效控制。设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之
24---市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。
因此，甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
设计限额要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，设计公司
26---施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对
讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。
三、房地产采用合同措施控制造价
通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。在设计合同的签订中，首先要明确设计单位提供甲方认可的设计进度及付款计划（付款与设计的进度、质量等挂钩），并明确延期的赔偿责任，甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。
同时在签订设计合同时，针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款（如设计变更费超出施工合同
28---的评估和审核。
五、房地产成本控制的要点
在成本控制中要避免两种现象：一是不计成本地追求设计效果；二是成本不合理导致品质丧失。以下建议可供参考：
1、通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案，加强对设计公司的管理与协调；合同管理；项目技术、经济和政策攻关；做好与设计人员特别是设计项目负责人的沟通；落实奖惩措施；开展设计公司间的交流与竞争。
2、按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计。
3、通过合同对勘察设计单位明确规定责任。
4、加强设计标准和标准设计的制订及合理应用，建立管理程序与制度：完善甲方设计标准；坚持设计全过程优化；建立专家会议评审制度；内部各阶段图纸审核制度化。
5、正确理解“设计阶段的成本控
30----
项目成本策划书4
***项目**楼 成本前期策划分析汇报
***项目部 ****年*月**日
目录
一、工程概况 .2 二、经济盈亏预测情况.2 三、主要项目盈亏情况说明...2 四、主要项目盈亏分析及措施..2 1、低成本组织结构…………..8 10．现场经费......7 五．其它项目分析......7 六．材料节约总体控制措施...7 七．抓住重点，挖潜增效，扭亏为盈 8
一、工程概况
******楼位于****，建筑面积******m2，****结构，地上**层，地下**层，层高**m，檐高****m，开工日期为****年**月***日，竣工日期为****年**月**日，工期***天，装修深度为****。目前**楼结构已施工****。二、经济盈亏预测情况
本工程采用****报价，合同为****方式，扣除甲方分包***项目后**总价为*****万元，折合单方造价****元/m2（含***）。预计支出***万元（上缴利润按***%考虑），盈亏****万元，盈盈亏***%。三、主要项目盈亏情况说明
本工程主要盈亏项目为***，****、****、****、****等***个方面，*项合计盈亏***万元，赢利项目为****、****、****及****，这几项费用赢利共计***万元左右。四、主要项目盈亏分析及措施 1、项目成本控制组织机构及职责
项目部为了保证各项低成本措施能够有效实行，将责任落实到人。针对管理人员自身特点，制定了低成本管理体系：
项目经理：全面负责低成本管理工作，向各专业管理人员下达成本管理目标，并检查各项成本管理措施及目标的落实情况。积极同甲方、监理搞好关系，为洽商办理、价格确认、阶段收款及竣工结算创造条件。
商务经理：协助项目经理进行低成本管理工作，做好成本分析，找出盈亏控制点，并与核心组协商，制定相应的控制办法，监督检查各专业指标量控制情况，施工过程中做好洽商变更、认价等工作，过程中收集结算资料，为结算作准备。
技术经理：负责编制各项施工方案，并对多种方案进行对比分析，最终确定可行的经济性方案。协同钢筋、木工、砼等专业长进行研讨，编制各专业施工及材料用量节约方案，目标为比现行方案成本降低2%-3%。同预算部门配合，对工程主要材料及做法进行对比分析。积极与预算沟通认真分析清单报价书，针对丢项、漏项、价格低的项目进行分析，有针对性德办理洽商变更，使企业损失降到最低。
生产经理：合理组织施工，保证施工进度按时完成，确保施工工期为最短工期。安全文明施工过程中不被上级主管部门罚款，不发生重伤以上事故。控制现场不发生浪费现象，综
合利用现场的废料，负责监督各专业工长的材料控制情况。
施工员：计算指标量及材料节约措施，合理控制，严格按照项目部制定的低成本管理措施执行，保证材料用量处于受控范围。
物资管理员：建立材料收发台帐，对进出场材料的数量、质量严格把关，根据阶段性材料指标用量，全面监控材料用量，严格按照项目部材料进出场管理办法执行。
质检员：监督各专业工长对自己所管辖的施工范围是否按照质量要求施工，有预见性的避免反工现象的发生。
技术员：配合技术副经理做好施工方案、洽商变更，对加工订货要计算准确，控制在公司管理规定范围内。2．人工费
本工程人工费**收入***万元，预计支出***万元，盈亏***万元，盈亏率***%，是盈亏项目中盈亏率比较大的，也是项目部重点控制部分。
结构工程，本工程结构人工费劳务合同单价为***元/m2，而清单人工费单价为**元/m2，每平米盈亏**元，合计盈亏额为***万元。
装修劳务合同现在尚未签订，但清单工日单价为**元/工日，本次分析支出参考同类型工程项目，人工费支出单价暂按**元/m2计算，合计盈亏为**万元左右。
水电人工费劳务合同单价为***元/m2，而清单人工费单价为**元/m2，每平米盈亏**元，合计盈亏额为***万元。
为减少人工费盈亏额度，项目部决定从**方面入手，一是分析产生差价的原因，主要******，二是受***影响，劳务费比正常情况偏高。三是*** 项目部准备将以上原因分析整理，拟采取如下措施来降低人工成本：
（1）认真研究劳务合同，充分利用合同价中的浮动价部分，在施工过程中对施工队进行考核，从工期、质量、安全文明施工等各方面严格把关，对未达到施工规定要求的进行记录在案，并保留影像资料，在结算时按规定扣款，以做到充分发挥浮动价的作用，坚决摒弃按合同价结算的方式。
（2）制定详细的质量及安全文明施工管理处罚办法，并由劳务队负责人签字，施工过程中严加控制，对于违反条例的形为一经出现，立即依据管理办法进行处罚。
（3）属于劳务施工范围未进行施工的，或部分工作内容转由其它分包单位施工的部分，结算时进行扣除。
（4）加强施工过程管理，尽量合理安排工序，避免劳务队伍重复用工、窝工，减少其用工量，也是降低成本的一个方面。
（5）劳务结算严把审核关，做到专业工长、预算员、项目经理层层审核，坚决做到按实结算。
（6）*** 3．结构主材
结构主材一项清单收入为****万元，预计支出****万元，盈亏***万，盈亏率****%。第一项主材为钢筋，本工程钢筋清单单方含量为**kg，属于含量较**的水平，合计盈亏****万元，盈亏率达**%。从量上分析，预计实际使用量比清单量盈亏亏**吨，这方面可通办理洽商及增加过程管理来实现扭亏为盈。价格方面，是本次钢筋盈亏的重点，清单价每吨在****元左右，而现在的物资公司供应价基本都达到****，三级小螺纹都达到***元，导致盈亏****。扭转盈亏的办法只有向甲方认价，项目部为此将此项工作列为项目部工作的重中之重。根据**经验，钢筋单价可在施工过程中向甲方确认，结算时进行调整，但本工程合同及招标文件*********说明，也就是说，施工过程中按****调整钢材价格。
为解决此项问题，经*****，同甲方有关领导进行了沟通，并达成***协议，对于钢筋价格如何进行确认？在过程中予以签认，下一步工作就是同甲方签定书面协议，使调价工作的实施有充分依据。另外，在认价过程中项目部对认价中有签字权的人做了一些公关工作，使签认的价格尽量高一些，目前钢筋的运行情况****** 为降低成本，减少盈亏，控制的重点还是应放在自身管理上，为此，项目部制定了一系列措施：
（1）在图纸会审时提出底板套筒连接按50%错开接头位置，不受跨中支座限制，即满足规范要求，又可节约套筒使用量，提高了施工速度。
（2）底板钢筋绑完下铁，用钢管搭设支架，再绑上铁及墙、柱插筋，绑扎完成后用工字型马凳替换，抽出钢管，达到节约钢筋的目的。
（3）地下室及±以上不设竖向梯子筋，采用双“F”卡控制墙体钢筋位置，减少钢筋用量。
（4）±以上钢体暗柱主筋直径≥14时，一律采用电渣压力焊连接，节省搭接区箍
筋使用量。
（5）其它工种使用钢筋必须先做出料表计划，经钢筋工长审批后方可提料，避免非钢筋专业人员提料出现失误，造成浪费。
（6）**** 第二项主材为商品砼，商品砼预算收入***万元，预计支出***万元，盈亏****万元，主要原因为****，物资公司商砼价格情况****，市场及造价信息中商砼价格情况*****。
因此，目前将采取如下措施。对外：****** 对内，为控制商砼用量，减少支出，项目部制定了砼的用量控制措施，如：（1）混凝土构件截面尺寸按负偏差进行控制，楼板混凝土由于管线原因造成混凝土超厚的现象，及时办理工程洽商增加楼板厚度；（2）工程量按施工图纸结算，并分阶段与搅拌站共同进行对比分析，使其与项目部共同参与混凝土量的控制，避免混凝土小票与实际浇筑量差异产生争议，同时增强专业工长和施工队的节约意识，防止混凝土浪费。（3）***** 4．结构辅材（含中小型机械）
结构辅材清单收入为****万元，预计支出为***万元，盈亏***万元。措施：（1）加强对材料计划的审核，是辅材控制的重点，坚决避免属于辅材部分的材料出现在材料计划中。（2）***（3）****等
5．钢筋成型加工及运费
本工程钢筋由钢筋加工厂负责加工，加工费及运费为***元/t，按实际钢筋总量计算，加工费合计支出***万元，清单此项收入为***万元，盈亏**万元，盈亏率***%。措施：
（1）（2）（3）6.装修材料
装修主材一项清单收入为****万元，预计支出****万元，盈亏***万，盈亏率****%。第一项主材为水泥，本工程单方含量收入为****万元，预计按照***情况分析，支出***万元，折合金额合计盈亏****万元，盈亏率达**%。从量上分析，预计实际使用量比清单量盈亏亏**吨，这方面可通办理洽商及增加过程管理来实现扭亏为盈。价格方面，是本次水泥
盈亏的重点，清单价每吨在****元左右，而现在的市场价基本都达到****，导致盈亏****。扭转盈亏的办法只有向甲方认价，项目部为此将此项工作列为项目部工作的重中之重。根据该工程特点，为降低成本，减少盈亏，控制的重点还是应放在自身管理上，为此，项目部制定了一系列措施：
（1）如何实施捆绑式管理（2）用量收发料控制（3）结构平整度垂直度的控制（4）施工过程中如何节约（5）*** 第二项主材为砂石，预算收入***万元，预计支出***万元，盈亏****万元，主要原因为****，市场价格情况****，市场及造价信息中价格情况*****。
因此，目前将采取如下措施。对外：****** 对内，为控制砂石用量，减少支出，项目部制定了砼的用量控制措施，如：（1）如何实施捆绑式管理（2）用量收发料控制（3）结构平整度垂直度的控制（4）施工过程中如何节约（5）*** 其它材料：主要说明重点控制的加工订货材料、腻子等控制措施 7．水暖及电气材料
水暖主材清单收入***万元，预计支出***万元，盈亏***万元，盈亏率***%。水暖辅材清单收入***万元，预计支出***万元，赢余***万元，赢余率***%。电气主材清单收入***万元，预计支出***万元，盈亏***万元，盈亏率***%。电气辅材清单收入***万元，预计支出***万元，赢余***万元，赢余率***%。水电工程主要盈亏项目为***，****、****、****、****等***个方面，*项合计盈亏***万元，赢利项目为****、****、****及****，这几项费用赢利共计***万元左右。（1）盈亏原因分析
（2）措施：要有针对性的措施。主要是对亏损项目。8．分包工程
本工程共计**项分包工程。分包工程清单收入****万元，预计支出****万元，盈亏***万元，其中的盈利项目为***，***，***；亏损项目****。
其中**盈利***元，原因说明： 其中***亏损****元，原因分析及措施： 9．模架费用
租赁清单措施费用共计****万元，预计支出***万元，盈亏***万元。1、投标情况分析说明。
2、施工组织及设计说明：该部分按照技术处审核的方案，主要介绍节点做法，采取的支模措施，经济型论证等方面加以说明
10．机械费用
租赁清单措施费用共计****万元，预计支出***万元，盈亏***万元。1、投标情况分析说明。
2、施工组织及设计说明：该部分按照技术处审核的方案，主要介绍机械布置和数量，按工期测算出得经济型数据等加以说明
11．现场经费
现场经费清单收入***万元，预计支出***万元，赢余***万元，赢余率***%。措施：（1）本工程现场经费控制的重点为管理人员工资，通过鼓励一专多能，设栋号长等措施精简人员，减少管理人员工资。（2）****（3）*** 五．其它项目分析
1．临设费用预算收入****万元，预计支出***万元，赢亏****万元。措施(1)****(2)**** 2．工程水电费预算收入****万元，预计支出***万元，赢亏****万元。措施(1)****(2)**** 3、其它费用预算收入****万元，如竣工图编制费、扬尘控制费、扰民费、试验费等，预计支出***万元，赢亏***万元。措施(1)****(2)****
主要说明试验费、扰民费情况及措施。六．材料节约总体控制措施
（1）首先对材料计划的控制与审核，要对工长所提材料计划的数量，质量要求、及进
场时间认真核实，对库房有的材料及时沟通该减的要减，对当时不是很急需的材料及时与工长沟通在不耽误工程的情况下尽量往后压，以免进的太早造成库房积压，和资金周转不畅。
(2)认真做好进场材料的验收与保管。入库材料必须是合格材料，所进材料的数量和质量必须和工长所提的要求相符合。坚决杜绝以次充好的情况发生。对大宗贵重材料如钢筋、水泥、木方、沙石料更要合理量方科学计算。入库材料根据材料的性质妥善保管。减少废品也是降低成本的一种方法。
(3)进入施工现场对工人领出材料进行实时监控。监督工人不准大材小用，长材短用，能废旧利用的尽量废旧利用。能二次利用的材料及时收回以便二次利用。对某些材料采取以旧换新的方式发料．减少材料浪费也能使成本降低。
(4)加强周转材料管理减少周转材料丢失。从各个工长入手，各个专业工长对自己所用的周转材料进行使用中监督，如有故意损坏或使用不当的，对责任人进行相应的经济处罚。
（5）对施工队利用捆绑式管理，同施工对按照公司要求签订材料用量捆绑协议。严格按照公司相关的材料验收、签收程序执行。
（6）不用的周转材料要组织及时退场，以防丢失和增加租赁费用。出场时要严格清点没有出门证或物品和出门证不符的坚决不予放行。
七．抓住重点，挖潜增效，扭亏为盈
根据以上分析，项目部找出了工程赢亏的关键点，作为今年工作重点来抓，并争取最终实现扭亏为盈，主要有：
1． 关于调价补充协议的签定
调价的补充协议是向甲方进行认价的依据，此项工作需由公司领导配合，项目部计划****前将此项工作落实完毕。
2． 钢材价格认价
本工程盈亏的关键部分就在于钢材的盈亏，钢材认价工作开展的顺利与否关系到整个工程的赢亏情况，如能顺利签认，仅钢筋一项就能挽回***多万元的损失，实现扭亏。
3． 人工费
目前信息价与市场价相比差距较大，项目部通过了解京棉其他总包单位结算情况，向甲方进行索赔。
4． 模板费
目前，项目部已将模板预计支出费用整理汇总，等时机成熟时准备向甲方提出调价。5． 钢筋成型加工费
钢筋加工费属于亏损较大项目，项目部拟定以现场场地狭小，钢筋只能在加工厂加工为由，向甲方提出调价申请，过程中还需要进行公关工作。
以上五点为今年工作的重点项目，涉及费用****余万元，项目部将克服困难，力争按预期目标将任务完成，如果开展顺利，工程有望实现扭亏为盈。
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