下面是范文网小编分享的房地产开发企业核算原则3篇(房地产开发企业核算原则内容)，供大家参阅。
房地产开发企业核算原则1
房地产开发企业材料和设备采购的核算
一、会计科目的设置
为了反映设备和材料采购业务的增减变动及结转情况，核算其采购成本，企业应设置以下会计科目。
1、“物资采购”科目
该科目用以核算企业购入的设备和材料的采购成本。其借方反映外购设备和材料的实际成本，以及月终结转入库材料实际采购成本小于计划成本的差额；贷方反映验收入库设备的实际成本，入库材料的计划成本、短缺和损失，以及月终结转入库材料实际采购成本大于计划成本的差额。余额一般在借方，表示在途设备及材料的实际成本。该科目下应设置“设备采购”和“材料采购”明细科目，分别核算设备和材料的采购成本。
2、“采购保管费”科目
用以核算企业为采购、验收、保管和收发设备和材料所发生的各种费用。其借方核算企业发生的各项采购保管费用；贷方核算己分配计人设备和材料采购成本的采购保管费用；本科目一般元余额。采用按计划分配率分配采购保管费的企业，本科目期末借方余额反映实际发生数大于计划分配数的差额，贷方余额反映实际发生数小于计划分配数的差额，终了时，本科目的余额应全部计入设备和材料采购成本。本科目应按采购保管费用项目设置明细账进行明细核算。
3、“库存设备”科目
用以核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本。本科目借方核算购入并验收入库设备的实际成本；贷方核算出库交付安装设备的实际成本；余额在借方，表示库存未安装设备的实际成本。本科目应按设备的存放地点和设备的类别等设置明细账进行明细核算。
4、“库存材料”科目
用以核算企业各种库存材料的计划成本或实际成本。本科目借方反映购入并验收入库材料的计划成本或实际成本；贷方反映出库材料的计划成本或实际成本；期末借方余额，表示库存材料的计划成本或实际成本。
5、“材料成本差异”科目
核算企业各种材料的实际成本与计划成本之间的差异。本科目借方登记入库材料及低值易耗品实际成本大于计划成本的差异；贷方登记实际成本小于计划成本的差异、结转出库材料和低值易耗品应负担的成本差异；借方余额表示库存材料和低值易耗品的实际成本大于计划成本的差异；贷方余额表示其实际成本小于计划成本的差异。本科目应分别按材料类别或品种进行明细核算。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本 用于开发产品的土地使用权计入所建造的房屋建筑物的成本中.1取得土地使用权时: 借:开发成本-土地款
贷:银行存款
2出售房屋时: 借:现金
贷:主营业务收入
3同时结转相应的成本: 借:主营业务成本
贷:开发成本
房地产开发企业核算原则2
开发贷款利息支出的核算
(一)开发贷款利息的计算
贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。1．利率
日利率一般按本金的万分数表示。
年利率、月利率、日利率的换算公式为：
年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷30 3．计息日和计息时期
按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。
【例4—3】 假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下：(1)按季计算利息
2009年1月1日至3月21日应付利息＝×6．225‰×79÷30 ＝(元)2009年3月21日至6月21日应付利息＝×6．225‰×92÷30 ＝(元)2099年6月21日至9月21日应付利息＝׉×92÷30 ＝(元)2009年9月21日至12月21日应付利息＝׉×91÷30 ＝(元)2039年12月21日至12月31日应付利息＝׉×10÷30 ＝(元)5段利息相加得元。(2)按照年利率计算利息 应付利息＝÷360×364×7．47％＝ 开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种：
直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。
从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。房地产企业在项目开发时存在以下几种情况：
成本对象的竣工时间一致。成本对象的竣工时间不一致。1.竣工时间相同的利息分摊
如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。计算公式如下：
也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其一次性分摊并计入各成本对象。计算公式如下
2．竣工时间不同的利息分摊 如果成本对象的竣工时间不相同，也就是我们所说的分期开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计入各成本对象。计算公式如下：
也可以先在过渡科目中归集资本化利息，在竣工时再将其分摊并计入已竣工成本对象。计算公式如下：
【例4—5】 中联房地产公司于2007年12月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，贷款年利率为5％，每季度支付利息为625万元。开发产品分为两个成本对象，分别为普通住宅和高档住宅，建筑面积分别为10万平方米。普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元。普通住宅竣工时间为2008年12月19日，普通住宅竣工时高档住宅形象进度为50％。高档住宅竣工时间为2009年6月19日。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
(1)每季计提应付利息时。借：生产成本——待分摊成本 贷：应付利息 (2)支付季度贷款利息时。借：应付利息 贷：银行存款 (3)普通住宅竣工时利息的分摊。
2008年12月19日，普通住宅竣工时已归集的资本化利息为2500万元； 普通住宅预算造价为4亿元，高档住宅预算造价为6亿元，2008年12月19日高档住宅形象进度为50％
借：生产成本——普通住宅 ——高档住宅 贷：生产成本——待分摊成本
三、专门借款发生的辅助费用的核算与管理
辅助费用是指为了取得借款而发生的必要费用，包括借款手续费、佣金等。根据《企业会计准则》的要求，结合企业实际业务情况，房地产企业因借入开发贷款而发生的辅助费用，与贷款利息的处理方式一致：
从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，应当资本化，计入相关资产成本。
开发项目竣工验收后发生的辅助费用，应当费用化，计入当期损益。(一)辅助费用的组成
辅助费用由借款手续费、佣金、项目评估费、土地评估费、抵押登记费、财务顾问费等组成。
《企业会计准则》中只是规定辅助费用包括借款手续费和佣金，并没有指明具体的费用项目。如果从取得借款而发生费用的角度考虑，中介机构收取的借款手续费和佣金，银行收取的项目评估费和财务顾问费，政府土地管理部门收取的土地评估费和抵押登记费，都应属于借款的辅助费用。1．借款手续费
旁地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付一定额度的借款手续费，作专中介机构的报酬。借款手续费应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。2．借款佣金 房地产企业通过中介机构的运作，取得银行发放的开发贷款，按照企业与中介机构的约定，应向中介机构支付按借款额度一定比例计算的借款佣金，作为中介机构的报酬。
借款佣金应作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。3．项目评估费
各商业银行对房地产开发贷款业务一般实行总行、分行二级评估体系。所有项目上报银行总行(房地产信贷部)进行准入审批，经准人审批同意后，方可进入调查评估程序。银行贷款方案评估一般由银行委托旁地产评估事务所来具体实施。
银行贷款方案评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。4．土地评估费
项目开发贷款银行要求采取抵押、质押担保方式。采取抵押担保方式的，优先以本项目的土地及在建工程设定抵押，抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70％。
房地产企业在贷款审批通过前，应委托中介机构对土地进行评估。而土地评估费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。5．抵押登记费
银行与借款人签订房地产借款合同和房地产抵押合同。企业凭以上合同，依据相关法律法规和银行贷款担保管理等有关规定，办理土地抵押登记手续后，银行才能发放贷款。
土地抵押登记费一般由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。
6．财务顾问费
财务顾问费是指银行为了审核企业的还款能力和贷款资格所收取的费用。这是为了控制银行贷款风险向企业收取的费用。
银监会对于财务顾问费没有统一规定，对于收费标准，各家银行也不一样。而财务顾问费应由贷款企业承担，作为房地产企业取得专门借款的辅助费用。(二)辅助费用的核算 从贷款取得至开发项目竣工验收期间发生的辅助费用，借记“生产成本”、“在建工程”等科目，贷记“银行存款”等科目。开发项目竣工验收后发生的辅助费用，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”等科目。
【例4—6】 中联房地产公司于2007年1月20日取得农业银行开发贷款5亿元用于开发销售物业，1月30日中联公司支付借款辅助费用共计50万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：生产成本 贷：银行存款 (三)辅助费用的分摊
辅助费用的分摊方法与贷款利息的分摊方法基本相同。但在实际操作中，根据辅助费用的特点，其分摊处理方法也存在一定的特殊性。
(1)对于金额较大的辅助费用，如借款手续费、佣金及财务顾问费等。应按利息分摊的方法进行分摊。
(2)对于金额较小的辅助费用，如项目评估费、土地评估费及抵押登记费等，可以不进行分摊，直接计入项目开发中最大的成本对象中。
四、集团转入开发贷款的核算
房地产企业一般是以项目公司为融资主体，但有些集团性企业为了对融资工作进行统一管理，采取由企业集团统一向金融机构借款，然后将贷款资金拨付给集团内部其他成员企业使用的方法。
房地产开发企业核算原则3
房地产开发企业固定资产核算的内容
2007-3-20 16:8
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固定资产核算是固定资产管理的重要环节。认真做好固定资产的核算工作，可以保护固定资产的完整并促使固定资产的充分利用。这对发展房地产开发事业有着重要的意义。房地产开发企业固定资产的核算，主要包括以下几个方面：
1.正确及时地反映固定资产存在的情况和增减变动，考核固定资产的保管和利用情况；
2.正确计算固定资产的损耗价值，将它计入有关成本、费用，保证固定资产简单再生产所需的资金，并实现收入与费用的正确配比；
3.正确及时地反映固定资产的修理费用，将它合理地计入有关成本、费用，考核固定资产修理计划和修理费用预算的执行情况；
4.定期对固定资产的现有数量和使用情况进行清查盘点，查明盘点盈亏的原因，并按照规定作出处理，防止损坏或盗窃，确保固定资产完整无缺，做到账、卡、物相符。
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