房地产会计营业税相关税目汇总3篇 房地产税务会计

　　下面是范文网小编分享的房地产会计营业税相关税目汇总3篇 房地产税务会计，供大家参考。

房地产会计营业税相关税目汇总1

　　房地产会计全套账务处理和涉及税目

　　一、房地产涉及的税种：

　　房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

　　1、营业税：税率5%。

　　2、城市维护建设税

　　计税依据是按实际缴纳的营业税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

　　计算公式: 应纳税额=营业税×税率。

　　3、教育费附加

　　计税依据是按实际缴纳营业税的税额计算缴纳,附加税率为3%。计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。

　　4、印花税：

（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；

（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；

（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；

（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花；

（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

　　5、个人所得税：

　　工资、薪金不含税收入适用税率表

　　级数 应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除数(元)1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至元的部分 20 375 5 超过元至元的部分 25 1375 6 超过元至元的部分 30 3375 7 超过元至元的部分 35 6375 8 超过元至元的部分 40 9 超过元的部分 45 计算公式：

　　应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

　　6、所得税

（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。计算公式：

　　应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。计算公式：

　　应交所得税=利润总额*所得税税率（4）所得税税率：

　　一般企业所得税的税率为25%, 符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

　　7、房产税

　　依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

　　8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：（1）大城市元至30元；（2）中等城市元至24元；（3）小城市元至18元；

（4）县城、建制镇、工矿区元至12元。

　　9、土地增值税

　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　二、房地产企业的账务处理 给你提供一份房地产企业会计制度。附件：房地产开发企业会计制度.doc 房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）

　　税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税

　　企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。费：教育费附加

　　一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。

　　2.房屋租赁（出租）属于服务业——租赁业

　　3.房地产销售公司买断商品房出售

　　超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税

　　4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产

　　5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋

　　自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

　　二、增值税

　　销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

　　三、土地增值税

（一）一般规定 1.出售——征 包括三种情况：

（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖

　　其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目

　　对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。③转让环节缴纳的税金。

　　2.房地产抵押

（1）抵押期——不征；

（2）抵押期满偿还债务本息——不征；

（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。3.房地产交换

　　单位之间换房，有收入的，征； 4.将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）

　　5.合作建房

　　建成后自用——不征； 建成后转让——征。

　　6.企业兼并转让房地产——暂免。7.纳税人建造普通标准住宅出售

　　增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）

（二）房地产企业土地增值税清算 1.土地增值税的清算单位

　　对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。

　　2.土地增值税的清算条件

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。3.土地增值税的扣除项目 ①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：

　　A.建成后产权属于全体业主所有的；

　　B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；

　　C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。

⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。

　　四、房产税

　　1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

　　五、城镇土地使用税

　　1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。

　　2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征

　　照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。

　　六、契税（承受方）1.企业公司制改造

　　非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

　　2.企业股权重组——不征 3.企业合并——免征

　　合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。4.企业分立——不征

　　企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

　　5.企业出售 买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。

　　6.企业关闭、破产

　　债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。

　　7.房屋的附属设施

　　对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。

　　七、企业所得税

（一）预缴企业所得税

　　房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

（二）预计利润率 1.非经济适用房开发项目：

（1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；

（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；（3）位于省、其他地区的，不得低于10%。2.经济适用房开发项目，不得低于3%。

　　八、个人所得税

　　1.职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）

　　2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。

　　九、印花税

　　1.财产（房屋）租赁合同——1‰。

　　2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。

　　3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额

　　其他账簿——每件5元。

　　4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。

　　十、城市维护建设税

　　以营业税、增值税（赠送空调需要视力同销售征增值税）等为基数

　　十一、耕地占用税

　　占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。

　　十二、教育费附加 同城市维护建设税

房地产会计营业税相关税目汇总2

　　营业税税目注释（试行稿）国税发【1993】149号 2010公告第26号现行有效

　　一、交通运输业

　　交通运输业，是指使用运输工具或人力、畜力将货物或旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。

　　本税目的征收范围包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运。

　　凡与运营业务有关的各项劳务活动，均属本税目的征税范围。

（一）陆路运输

　　陆路运输，是指通过陆路（地上或地下）运送货物或旅客的运输业务，包括铁路运输、公路运输、缆车运输、索道运输及其他陆路运输。

（二）水路运输

　　水路运输，是指通过江、河、湖、川等天然、人工水道或海洋航道运送货物或旅客的运输业务。

　　打捞，比照水路运输征税。

（三）航空运输

　　航空运输，是指通过空中航线运送货物或旅客的运输业务。

　　通用航空业务、航空地面服务业务，比照航空运输征税。通用航空业务，是指为一工作提供飞行服务的业务，如航空摄影、航空测量、航空勘探、航空护林、航空吊挂飞播、航空降雨等。

　　航空地面服务业务，是指航空公司、飞机场、民航管理局、航站向在我国境内航行或在我国境内机场停留的境内外飞机或其他飞行器提供的导航等劳务性地面服务的业务。

（四）管道运输

　　管道运输，是指通过管道设施输送气体、液体、固体物质的运输业务。

（五）装卸搬运

　　装卸搬运，是指使用装卸搬运工具或人力、畜力将货物在运输工具之间、装卸现场之间或运输工具与装卸现场之间进行装卸和搬运的业务。

　　二、建筑业

　　建筑业，是指建筑安装工程作业。

　　本税目的征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。

（一）建筑

　　建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。

（二）安装

　　安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的安装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。

（三）修缮

　　修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。

（四）装饰

　　装饰，是指对建筑、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

（五）其他工程作业

　　其他工程作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。

　　三、金融保险业

　　金融保险业，是指经营金融、保险的业务。

　　本税目的征收范围包括：金融、保险。

（一）金融

　　金融，是指经营货币资金融通活动的业务，包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务。

　　1.贷款，是指将资金贷与他人使用的业务，包括自有资金贷款和转贷。

　　自有资金贷款，是指将自有资本金或吸收的单位、个人的存款与他人使用。

　　转贷，是指将借来的资金与他人使用。

　　典当业的抵押贷款业务，无论其资金来源如何，均按自有资金贷款征税。

　　人民银行的贷款业务，不征税。

　　2.融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按刑事值购入设备，以拥有设备的所有权。凡融资租赁，无论出租人是否将设备残值销售给 承租人，均按本税目征税。

　　3.金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为。

　　非货物期货，是指商品期货、贵金属期货以外的期货，如外汇期货等。

　　4.金融经纪业，是指受托代他人经营金融活动的业务。

　　5.其他金融业务，是指上列业务以外的各项金融业务，如银行结算、票据贴现等。存款或购入金融商品行为，不征收营业税。

（二）保险

　　保险，是指通过契约形式集中起来的资金，用以补偿被保险人的经济利益的业务。

　　四、邮电通信业

　　邮电通信业，是指专门办理信息传递的业务。

　　本税目的征收范围包括：邮政、电信。

（一）邮政

　　邮政，是指传递实物信息的业务，包括传递函件或包括、邮汇、报刊发行、邮务物品销售、邮政储蓄及其他邮政业务。

　　1.传递函件或包件，是指传递函件或包件的业务以及与传递函件或所件相关的为务。

　　传递函件，是指收寄信函、明信片、印刷品的业务。

　　传递包件，是指收寄包裹的业务。

　　传递函件或包件相关的业务，是指出租信箱、对进口函件或包件进行处理、保管逾期包裹、附带货载及其他与传递函件或包件相关的业务。

　　2.邮汇，是指为汇款人传递汇款凭证并兑取的业务。

　　3.报刊发行，是指邮政部门代出版单位收订、投递和销售各种报纸、杂志的业务。

　　4.邮务物品销售，是指邮政部门在提供邮政劳务的同时附带销售与邮政业务相关的各种物品（如信封、信纸、汇款单、邮件包装用品等）的业务。

　　5.邮政储蓄，是指邮电部门办理储蓄的业务。

　　6.其他邮政业务，是指上列业务以外的各项邮政业务。

（二）电信

　　电信，是指用各种电传设备传输电信号来传递信息的业务，包括电报、电传、电话、电话机安装、电信物品销售及其他电信业务。

　　1.电报，是指用电信号传递文字的通信业务及相关的业务，包括传递电报、出租电报电路设备、代维修电报电路设备以及电报分送、译报、查阅去报报底或来报回单、抄录去报报底等。

　　2.电传（即传真），是指通过电传设备传递原件的通信业务，包括传递资料、图表、相片、真迹等。

　　3.电话，是指用电传设备传递语言的业务及相关的业务，包括有线电话、无线电话、寻呼电话、出租电话电路设备、代维修或出租广播电路、电视信道等业务。

　　4.电话机安装，是指为用户安装或移动电话机的业务。

　　5.电信物品销售，是指在提供电信劳务的同时附带销售专用和通用电信物品（如电报纸、电话号码薄、电报签收簿、电信器材、电话机等）的业务。

　　6.其他电信业务，是指上列业务以外的电信业务。

　　五、文化体育业

　　文化体育业，是指经营文化、体育活动的业务。

　　本税目的征收范围包括：文化业、体育业。

（一）文化业

　　文化业，是指经营文化活动的业务，包括表演、播映、其他文化业。

　　经营游览场所的业务，比照文化业征税。

　　1.表演，是指进行戏剧、歌舞、时装、健美、杂技、武术、体育等表演活动的业务。

　　2.播映，是指通过电台、电视台、音响系统、闭路电视、卫星通信等无线或有线装置传播作品以及在电影院、影剧院、录像厅及其他场所放映各种节目的业务。

　　广告的播映不按本税目征税。

　　3.其他文化业，是指经营上列活动以外的文化活动的业务，如各种展览、培训活动，举办文学、艺术、科技讲座、演讲、报告会、图书馆的图书和资料借阅业务等。

　　4.经营游览场所的业务，是指公园、动（植）物园及其他各种游览场所销售门票的业务。

（二）体育业

　　体育业，是指举办各种体育比赛和为体育比赛或体育活动提供场所的业务。

　　以租赁方式为文化活动、体育比赛提供场所，不按本税目征税。

　　六、娱乐业

　　娱乐业，是指为娱乐活动提供场所和服务的业务。

　　本税目征收范围包括：经营歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球场、游艺场等娱乐场所，以及娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供服务的业务。

（一）歌厅

　　歌厅，是指在乐队的伴奏下顾客进行自娱自乐形式的演唱活动的场所。

（二）舞厅

　　舞厅，是指供顾客进行跳舞活动的场所。

（三）卡拉OK歌舞厅

　　卡拉OK歌舞厅，是指在音像设备播放的音乐伴奏下，顾客自娱自乐进行歌舞活动的场所。

（四）音乐茶座

　　音乐茶座，是指为顾客同时提供音乐欣赏和茶水、咖啡、酒及其他饮料消费的场所。

（五）台球、高尔夫球、保龄球场

　　台球、高尔夫球、保龄球场，是指顾客进行台球、高尔夫球、保龄球活动的场所。

（六）游艺场

　　游艺场，是指举办各种游艺、游乐（如射击、狩猎、跑马、玩游戏机等）活动的场所。

　　上列娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供的饮食服务及其他各种服务，均属于本税目征收范围。

　　七、服务业

　　服务业，指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。

　　本税目的征收范围包括：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。

（一）代理业

　　代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。

　　1.代购代销货物，是指受托购买货物或销售货物，按实购或实销额进行结算并收取手续费的业务。

　　2.代办进出口，是指受托办理商品或劳务进出口的业务。

　　3.介绍服务，是指中介人介绍双方商谈交易或其他事项的业务。

　　4、其他代理服务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务。

　　金融经纪业、邮政部门的报刊发行业务，不按本税目征税。

（二）旅店业

　　旅店业，是指提供住宿服务的业务。

（三）饮食业

　　饮食业，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务的业务。

　　饭馆、餐厅及其他饮食服务场所，为顾客在就餐的同时进行的自娱自乐形式的歌舞活动所提供的服务，按“娱乐业”税目征税。

（四）旅游业

　　旅游业，是指为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。

（五）仓储业

　　仓储业，是指利用仓库、货物或其他场所代客贮放、保管货物的业务。

（六）租赁业

　　租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。

　　融资租赁，不按本税目征税。

（七）广告业

　　广告业，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项进行宣传和提供相关服务的业务。

（八）其他服务业

　　其他服务业，是指上列业务以外的服务业务，如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等。

　　航空勘探、钻井（打井）勘探、爆破勘探，不按本税目征税。

　　八、转让无形资产

　　转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。

　　无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。

　　本税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。

（一）转让土地使用权

　　转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

　　土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

　　土地租赁，不按本税目征税。

（二）转让商标权

　　转让商标权，是指转让商标的所有权或使用权的行为。

（三）转让专利权

　　转让专利权，是指转让专利技术的所有权或使用权的行为。

（四）转让非专利技术

　　转让非专利技术，是指转让非专利技术的所有权或使用权的行为。

　　提供无所有权技术的行为，不按本税目征税。

（五）转让著作权

　　转让著作权，是指转让著作的所有权或使用权的行为。著作，包括文字著作、图形著作（如画册、影集）、音像著作（如电影母片、录像带母带）。

（六）转让商誉

　　转让商誉，是指转让商誉的使用权的行为。

　　以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

　　九、销售不动产

　　销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

　　不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

　　本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。

（一）销售建筑物或构筑物

　　销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

　　以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（二）销售其他土地附着物

　　销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

　　其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

　　单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

　　以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行业，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

　　不动产租赁，不按本税目征税。

房地产会计营业税相关税目汇总3

　　营业税税目与税率

　　学习要求：

（一）熟悉现行营业税税目的具体规定

（二）掌握营业税税率的变化情况

　　具体内容

　　一、税目（9个，其中提供应税劳务7个，特殊“货物”2个）学习时注意哪些不属于某税目。

（一）交通运输业―――税率3％

　　1、铁路运输业：

　　不包括城市地下铁路的运营（其他运输业），也不括铁道部门所属的工业、建筑、商业、教育、科研、卫生等活动。

　　2、公路运输：不包城市内的公共交通（其他运输业）。

　　3、管道运输: 不包括管道的维护（建筑业）。

　　4、水上运输――对远洋运输企业从事程租、期租业务取得的收入，按交通运输业征税

　　5、航空运输――航空公司从事湿租业务取得收入，按交通运输业征税

　　6、其它交通运输业: 包括市内公共汽车、电车、出租汽车、地铁、索道、轨道、缆车等。

　　7、交通运输辅助业：不包括公路管理和养护活动、航道的养护和疏浚活动（建筑业）装卸搬运业，搬家业务是属于交通运输。

　　自开票的物流劳务单位开展物流业务应按其收入性质分别核算，提供运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”征税并开具货物运输发票；提供其他劳务按“服务业”税目征税；凡没有按规定分别核算其应纳税收入的一律按“服务业”税目征收营业税。

（二）建筑业――――税率为3％

　　包括建筑、安装、修缮以及装饰和其他工程作业等。

　　注意

　　自建自用房屋，不征收营业税；

　　将自建的房屋对外销售，按“建筑业”和“销售不动产”同时征收两道营业税。

（三）金融保险业―――现在税率为5％，02年6％，01年7％，00年及以前8％

　　1．金融业

（1）.贷款――包括一般贷款和转贷外汇

（2）.融资租赁

（3）.金融商品转让: 注意：非金融机构和个人的金融商品转让不征营业税。

（4）.信托业务:即通常说的“金融经纪业务”但不包括信托贷款。

（5）.其它金融业务：

　　注意：存款或购入金融商品行为，以及金银买卖业务，不征收营业税。银行只交增值税。

【应用举例】下列业务按金融保险业税目计算营业税的有（）

　　A.融资租赁

　　B.金融机构的金融商品

　　C.非金融机构的金融商品

　　D.邮政储蓄

　　答案：A、B

（四）邮电通信业―――税率为3％

　　邮政业：

　　电信业

　　邮政电信业

　　邮务物品销售：属于邮政通信业。交营业税，不交增值税。

　　邮政储蓄：邮电部门办理储蓄的业务

　　电话安装

　　电信物品的销售：在提供劳务的同时附带销售与邮政业务相关的各种物品其他邮政电信业务

（五）文化体育业征收范围―――税率为3％

　　1、文化业

（1）表演

（2）播映：有线电视台收取的 初装费，属于建筑业，征税范围，广告的播映属于 “服务业------广告业” 征税范围。广播电视有限数字付费频道业务按此税目征税

（3）其他文化业

（4）经营游览场所的业务出租文化场所属于“服务业――租赁业“

　　2、体育业

　　注意：以租赁方式为体育比赛提供比赛的业务，属于“服务业----租赁业”征税范围.（六）娱乐业――――税率为20％，2004年7月1日起保龄球、台球税率为5％歌厅、舞厅、卡啦OK，音乐茶座，游艺、台球、高尔夫球，保龄球。

　　网吧：单位和个人所开办“网吧”取得的收入，按“娱乐业”税目征收

（七）服务业―――税率为5％

　　本税目的征税范围包括：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。

　　1、代理业：注意金融经纪业，不按照服务业交税，按金融业交税。服务性单位将委托方预付的餐费转付给餐饮企业，并向委托方和餐饮企业收取服务费的，按此税目征税

　　2、旅店业――提供住宿服务业务

　　3、饮食业

　　4、旅游业：单位和个人在旅游景点经营索道取得的收入按服务业里面的旅游业征费。

　　5、仓储业

　　6、租赁业：

　　注意：

（1）融资租赁:不按本税目征，属于“金融保险业”征税范围。

（2）远洋运输光租业务和航空运输干租业务按本税目征税

（3）双方签订承包、租赁合同，将企业或企业部分资产出包、租赁、出包、租赁者向承包、承租者收取的承包费﹑租赁费按“服务业”税目征收营业费。出包方收取的承包费同时符合下列条件，属于企业内部分配行为不征收营业税

　　承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任

　　承包方的经营收支全部纳入出包方的会计核算

　　出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础

　　7、广告业

　　对报社、出版社根据文章篇幅、作者名气等向作者收取的“版面费”收入，按此税目征税

　　8、其他服务业

　　指以上业务以外的服务，如沐浴、理发、洗染、照相、设计、制图、勘探等，设计是指专门从事设计的行业，不参与建设。航空勘探、钻井勘探、爆破勘探，属于“建筑业“征税范围。

（八）转让无形资产―――税率为5％

　　1.转让土地使用权

　　2.转让商标权

　　3.转让专利权

　　4.转让非专利技术，注意提供无所有权技术的行为，不按转让无形资产税征税。

　　5.转让著作权

　　6.转让商誉，指转让商誉使用权的部分。

　　注意：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让该项股权，也不征收营业税。

　　单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为.（1）转让已完成土地前期开发或正在进行地土前期开发，但尚未进施工阶段的在建项目，按 “转让无形资产中的”税目中的“转让土地使用权”项目征收营业税。

（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。土地整理储备供应中心(包括土地交易中心)转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目收营业税。

（九）销售不动产―――税率为5％

　　包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物（包括树木、庄稼、花草等）

　　注意：

　　1.在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

　　2.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让股权的，也不征营业税

　　3、外商投资企业和外国企业处置债权重置自产，处置股权重置资产所取得收入，不征收营业税；处置其拥有的实物重置自产，按此税目征税

　　4.单位将不动产无偿赠与他人的行为，视为销售不动产。

　　5、销售自建不动产，其自建行为按“建筑业“征税；转让行为按“销售不动产”征税，即要征收两道营业税。

　　二、税率

　　注意：

　　1、自2004年7月1日起，台球、保龄球的营业税税率为5％

　　2、从事国际航空运输业务的外国企业或香港、澳门、台湾企业从我国大陆运载旅客、货物、邮件的运输收入，在国家另有规定之前，按照％的综合计征率征税

　　3、货物运输业按代开票纳税人管理的所有单位和个人（包括外商投资企业特区企业和其他单位、个人）凡按规定应当征收营业税，在代开货物运输业发票时一律按开票金额3％征收营业税

　　4、纳税人兼营不同税目应税行为的，应分别核算不同税目的营业税。未分别核算营业额的，从高适用税率。

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