下面是范文网小编收集的商业地产策划方案范文3篇 商业地产策划方案范文内容，以供借鉴。
商业地产策划方案范文1
一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计__年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、 东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)
b、 小户型市场概况。
自__年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
商业地产策划方案范文2
一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积 17093m2,由两 栋 18 层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目 SWOT 分析： 优势分析：
1) 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;
2) 配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;
3) 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析：
1) 消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键; 机会分析：
1) 市场机会 高层建筑是未来发展的趋势， 通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体， 从而为营销 造势;
2) 稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;
3) 隐性机会(引导消费) 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采 用跟进战术，对于自己而言降低了成本) ; 威胁分析：
1) 潜在竞争威胁 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推 出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2) 消费者的认知程度不高 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣 传推广) 。 通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最 大限度的规避风险， 并挖掘本项目所具有的所有机会， 如何将本项目的各种资源全面整合将 成为本项目成功的关键。 三、项目定位及 USP 导向 我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已 具备定位高档的基础; 同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径， 如万科在深圳开发的 目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。 因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅 以下是具体的市场定位实施： ① 形象定位
1) 优良的建筑品质以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证;
2) 品位 CLD 生活概念创新
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3) 情感享受高档生活社区满足你情感的需要(成就感)
4) 文化社区位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁 ② 功能定位
1) 自由空间、自由组合框架结构设计
2) 投资潜力大地处繁华地段，未来的“湖南路”
3) 生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了方便
4) 尽享都市繁华坐拥繁华景象(高层建筑) ③ 品牌定位 通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从 而达到双赢的目的。 项目“USP”的提炼 通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”是关键。 ● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升 USP; (黄金地段、全框架结构，任意分割组合) ● 高位嫁接，从形象上提升 USP; ① 时尚性(外观设计的前瞻性) ② 舒适性(远离了城市的喧嚣，独享宁静生活) ③ 高贵性(生活品质的全面提升) ④ 文化性(将教育嫁接于本项目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)
四、项目推广思路 总的思路： 以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。 具体的推广思路：
1) 商铺 对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行(操作方法见推广策略) 对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行(操作方法见推广策略)
2) 住宅 ① 将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区(充分将十五 中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势) ： ② 以倡导新生活方式为主题进行推广(如“CLD”生活) ： ③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售; ◇倡导“文化社区”概念： 将周边的教育文化同本案联合， 通过教育产业来显现本案的文化底蕴， 并深层次挖掘镇江的 历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
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五、项目建议
1、案名设计 紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色; 建议采用以“____华庭“命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等 以“____府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议 建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议 整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计， 并充分的展现项目的优势， 对于小区可以 通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。 建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议 本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气 质。
5、物业管理建议 考虑到本案的特殊性， 物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性， 因而对于物业管理我司 在整合推广方案中重点予以建议说明。
第二部分 整合推广策略
(一)商铺推广策略 一、 商铺功能策划：
1) 对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点 宣传;主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。
2) 对于大西路商铺; ① 整体推出;如银行、证券所等金融机构;大型的商场、连锁店等商业设施;大型的餐饮 娱乐设施;主要通过关系营销予以推广。 ② 分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区， 时尚坊(通讯器材、音响制品等) ，童趣坊(儿童服饰、玩具、文化用品等) 、丽人坊(服饰、 化妆品、时装包等) 二、 定价原则： 针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控; 针对于大西路商铺：
1)如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整;
2)如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免 了死角的产生;并且对于营销造势也不无裨益。
三、 价格策略
1)“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人 份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效 果的方法。
2)不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推 出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
3) “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单 位”，以超低价造成热销、抢购场面。
4)消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限 时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。 四、 行销推广策略：
1、 通过关系营销及市场营销分阶段进行推广 关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去， 吸引目标客户通过各种渠道前来洽 谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、 先关系营销，后市场营销 关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、 以卖为主，以租为辅 对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清 则可采用租赁为主(应急策略) 。
商业地产策划方案范文3
一、前言
二、 太原楼市分析
个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
项目优势与不足
优势：
1、 位置优越，交通便捷
位置优越： 处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
室外设施： 活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场
室内设施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小户型
2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
三、目标人群分析
1、 年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人
家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、 年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主
家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
四、营销阻碍及对策
阻碍：
1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策一：
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。
一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。
对策二：
一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;
二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
五、形象定位
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
——HS花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……
辉煌人生
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
六、两点整体建议
1、 建HS广场和寓意喷泉
针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、 物业管理方面提供特色家政服务
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供__送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。
七、广告宣传策略
HS花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、 尽竭传达HS花园的优势与卖点;
2、 尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象;
3、 直接促进HS花园的销售。
基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点;
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期(1——2个月)
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
——记“我”为什么选择HS花园
主题2：事业生活轻松把握
——记HS花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
——这里离购物休闲广场只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
——家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
——HS广场就是我们家的后花园
3、 网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。
广告发展期(3——4个月)
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。
3、电台
通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。
4、单页
通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。
5、户外广告
①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告;
②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告;
③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌;
6、车身广告
项目 —— 繁华地段 项目 —— 购物中心 项目 —— 火车站
7、公共活动
举办各种公共活动，树立HS花园美好形象，迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。
①HS广场落成剪彩仪式
邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及娱乐节目等)
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励(根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励)。
③HS花园“文化活动月”活动
一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。
1) 向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券;
2) 于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等;
3)在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。
8、网络
通过太原搜房进行全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。
① 太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动;(目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。)
② 项目网站或是网页的制作(建立廉价互动的沟通平台);
③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。
9、DM直投杂志
太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
八、费用预算(略)
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