下面是范文网小编收集的地产活动策划方案共4篇 房地产营销活动策划方案，供大家阅读。
地产活动策划方案共1
商业地产策划方案范例
第一部分：市场分析
一、项目概况
二、项目SWOT分析
三、项目定位及USP导向
四、推广思路
五、项目建议
第二部分：整合推广策略
一、商铺推广策略
二、项目全程推广方案
1、策略的选择
2、具体执行的策略分析
3、广告推广策略
4、SP活动策略
5、销售计划
6、整合推广计划
7、物业管理策略
第三部分：公司简介
一、国商策划公司介绍
二、具备优势
三、工作理念
四、成功案例
五、对本案的态度
六、工作目标
七、资费标准
八、附加服务
前 言
考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。
本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。
本项目前期通过商铺销售来营销造势，以此带动住宅的销售；而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。
第一部分 市场分析
一、项目概况：
本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目SWOT分析：
优势分析：
1） 区位优势
位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；
2） 配套优势
周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；
3） 交通优势
本项目交通便利、车流量及人流量较大，
劣势分析：
1） 消费群劣势
高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；
机会分析：
1） 市场机会
高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；
2） 稀缺性
本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；
3） 隐性机会（引导消费）
对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；
威胁分析：
1） 潜在竞争威胁
潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2） 消费者的认知程度不高
如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。
通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。
三、项目定位及USP导向
我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。
因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅
以下是具体的市场定位实施：
① 形象定位
1） 优良的建筑品质---以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；
2） 品位CLD生活---概念创新
3） 情感享受---高档生活社区满足你情感的需要（成就感）
4） 文化社区---位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁
② 功能定位
1） 自由空间、自由组合---框架结构设计
2） 投资潜力大---地处繁华地段，未来的“湖南路”
3） 生活的便利---电梯为小孩、老人的出入带来了方便
4） 尽享都市繁华---坐拥繁华景象（高层建筑）
③ 品牌定位
通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。
项目“USP”的提炼
通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP” （Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。
● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）
● 高位嫁接，从形象上提升USP；
① 时尚性（外观设计的前瞻性）
② 舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）
③ 高贵性（生活品质的全面提升）
④ 文化性（将教育嫁接于本项目）
⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）
四、项目推广思路
总的思路：
以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。
具体的推广思路：
1） 商铺
对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）
对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）
2） 住宅
①将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）：
② 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）：
③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售；
◇倡导“文化社区”概念：
将周边的教育文化同本案联合，通过教育产业来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘镇江的历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
五、项目建议
1、案名设计
紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色；
建议采用以“****华庭“命名，体现项目的非凡品质；如国嘉华庭等
以“****府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议
建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议
整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区可以通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。
建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议
本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。
5、物业管理建议
考虑到本案的特殊性，物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性，因而对于物业管理我司在整合推广方案中重点予以建议说明。
第二部分 整合推广策略
（一）商铺推广策略
一、商铺功能策划：
1）对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。
2） 对于大西路商铺；
① 整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设施；大型的餐饮娱乐设施；主要通过关系营销予以推广。
②分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时尚坊（通讯器材、音响制品等），童趣坊（儿童服饰、玩具、文化用品等）、丽人坊（服饰、化妆品、时装包等）
二、定价原则：
针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控；
针对于大西路商铺：
1）如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整；
2）如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。
三、价格策略
（1）“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。
（2）不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
（3） “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。
（4）消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。
四、行销推广策略：
1、通过关系营销及市场营销分阶段进行推广
关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、先关系营销，后市场营销
关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、以卖为主，以租为辅
对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）。
其具体的定价及销售价格策略、销售执行策略及广告策略详见整合推广方案
（二）本案的全程推广方案
1、策略的选择
我司认为采用“概念策划”的策略较为适宜 本项目定位于镇江的高档社区，通过概念炒作来吸引目标客户群体,并且通过概念策划能够成就项目品牌。
特点：推荐项目优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其能够达到促销的目的，减少开发商的成本。
缺点：其概念较为单一，延续性较差。
概念设计之一：以“首席高档电梯公寓”进行设计
概念设计之二：以“品位CLD生活”为主题进行宣传设计
概念设计之三：以“新生活、新主张”为主题设计
概念设计之四：以“教育、文化社区”为主题设计
概念设计之五：以“商住两用的SOHO社区”为主题设计
等等……
2、具体执行的策略分析
1） 定价策略
本案建议采用不同楼层的差异化定价（每层递增50元），而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整；
2） 价格策略分析
建议采用“低价开盘”策略，其一能够迅速占领房地产投资市场；其二有利于以后的价格浮动；其三能够提升项目形象，给消费者信心。
价格策略实施：
1）不公开售价，客户可以交纳诚意金，开盘时采用低于市场价策略（轰动效应），同时迅速聚集人气。（低价单位控制比例在6%左右）
2）开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位（造势），如果挑选不到合适单位或价格不能接受，诚意金可以退还。此策略适用于入世初期。
3） 营销渠道分析
采用以第一营销渠道（销售现场及业务代表推荐）为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地，对于客户来说是以直观的认识，同时也能够让客户产生购房的冲动；其次考虑到镇江本地的消费心理及消费习惯，建议采用业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体，并由此来推动本项目的广泛传播；通过业务代表直销推广可以快速占领市场，并在最短的时间内将项目推售到一定的高度。
以第二营销渠道（“口碑效应”）为辅，我司认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用；考虑到本项目的特殊性，客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好，因为购房者之间的信息传递是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也能够增强本案的可信度。
4） 媒体分析及策划
媒体选择：
1）报纸媒体：大众传媒，具有覆盖面广的特点；
2）电视媒体：通过镇江“金山聚焦”新闻栏目（收视率遥居榜首）
3）灯箱广告：给人以视觉冲击（多为形象广告）
媒体策划：报纸广告 项目卖点宣传）通过销售进度进行调整，以市场的变化为导向；
电视广告 以概念、事件宣传为主）体现楼盘形象，展现楼盘品质；
DM单广告：具有快速、便捷的渗透效果，同时节约成本。
3、广告推广策略
●备注：以下为简要策划，各阶段广告策划见详细整合推广方案
主导思想：以商铺的旺销来成名，而后通过造势来进行广告宣传；
广告诉求点 “以倡导新生活方式”为主线设计）
1） 地段诉求；主要表现手法通过同“南京的湖南路，成都的春熙路”进行类比，来说明本案所具备的升值潜力；
2） 新生活方式诉求：首倡CLD生活品质，而后通过“金山聚焦”栏目进行推广；
3） 教育文化诉求，展现本案的文化底蕴；
4） 商业的附中心和教育文化中心的完美结合；
5） ……等等
各阶段广告策略的简要实施：
一、筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业氛围的浓厚，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式等概念；
二、公开期：以倡导新生活方式为主题进行宣传，同时配以“新闻媒体”的宣传来进行造势，如解密“CLD”生活为主线进行宣传；
三、热销期：通过文化社区、商业社区的完美结合进行推广
四、持续期：针对于主诉求点进行宣传
4、SP活动方案
SP活动方案思路
1） 新闻追踪（充分发挥“金山聚焦”栏目优势）
① 通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道
② 通过探讨城市“CLD”为主线的系列新闻活动
2） 开盘庆典活动
① 举行开盘庆典仪式
② 排队抽签摸奖活动
3） 节假日复合促销活动
① 中秋节以“月圆、家圆”为主题的庆典活动
② 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动
4） 公关促销
① 名人代言
以上方案具体实施还须进行深入的探讨后进行具体事项的策划。
5、销售计划
根据我司的经验与操作水平，整个项目计划在1年内销售90％以上是比较有把握的。
住宅部分：
上半年完成40％以上的销售率，下半年完成50％以上的销售率。
商铺部分：
上半年完成60％以上的销售率，下半年完成30％以上的销售率。
6、整合推广计划（简要实施计划，详见整合推广方案）
i.基本原则：
1、强化项目卖点；
2、规避项目劣势；
ii.推广实施步骤：
实施的第一步，楼盘VI形象的全面整合，采用楼盘基本色调，统一主题，运用POP广告、户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸形象广告造势。开通电话咨询热线。
实施的第二步，售楼部形象展示，直接咨询排号。
实施的第三步，开盘左右时期的广告强势出击。
实施的第四步，采用低成本广告保持热度。
实施的第五步，强势尾盘清理。
前期工作
1、项目VI系统包装
1） 楼盘名称、logo设计;
2） 楼书、DM单设计;
楼书、DM单底色均为蓝色（宜采用深蓝），楼书的卖点除了周边的交通、医疗、购物等居家配套，装修标准等常规内容外，还应重点介绍以下几部分的内容：
① 本案的升值潜力；
② 本案倡导的生活方式。
③ 开发商实力介绍（以往项目介绍）。
3） 售楼部设计及POP、户外广告展示
① 售楼部的设计
② POP、户外广告展示
4） 售楼人员培训
（略 详见培训教材《销售讲习》）
5） 销售管理制度制定
（略 详见《销售管理制度》
整合推广简案（主要针对价格策划）
1、整合推广策划之价格策划
q第一阶段：导入期（售楼部投入使用前）
定价原则：价格暂不公布、试探市场反映。
基本定价：
定价说明：
① 预售证尚未办理；
② 以价格竞猜，吸引客户的注意。
③ 收取客户定金，为了先期稳定购买关系；
④ 试探市场反映，预估定金落户的心理价位，为开盘定价考虑。
q第二阶段：公开期（售楼部投入使用至开盘）
定价原则：低价开盘，运用促销制造开盘热销态势。
基本定价：
定价说明：
① 在形象宣传时期展现出较好的品质以后低价开盘，能给客户惊喜感，迅速聚集人气，制造销售气氛；
②以低价开盘为日后的涨价提供了有利空间，在开盘一定时间后即可提价，从而使已购房客户对自己所购房心理上有升值感，获得他们的承认，树立良好口碑，为以后销售奠定基础。
q第三阶段：强销期（开盘到开盘后2个月）
定价原则：价格略升，保持旺销态势
基本定价：
定价说明：
① 从公开期的市场反映可为强销期售价涨幅的制定提供参考。
② 价格的低幅上扬，一方面可稳定已购房客户心理，同时表明了房屋良好的销售态势，刺激持币观望者心理。
q第四阶段：持销期（开盘后的2个月至项目封顶）
定价原则：价格攀升，涨幅较上一次有所增大。
基本定价：
定价说明：房屋封顶之时，价格会有较大涨幅，上涨之前的一段时间广告宣传与之相配合。
q第五阶段：尾盘期（封顶后至项目售完）
定价原则：乘胜追击，完成后期的销售。
基本定价：
定价说明：价格不宜降低，但优惠幅度可以有所增大。
2、付款方式策略
付款方式
付款策略 一次性付款 银行按揭（一） 银行按揭（二） 特惠分期
交定金签认购书 元
折扣 95 97 99 100
七日内签署正式合同 100% 30% 30% 30%
余款支付方式 70%作按揭 20%入住前缴清，50%作按揭 余款一年内免息付清
说明：
（1） 特惠分期付款方式不对外公布，但如果客户有这方面的要求，亦可根据实际情况个别处理；
（2） 银行按揭（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。
7、物业管理策略
物业管理可能会成为本案的一个抗性，而反之也可以成为本案的一个卖点，因为一旦物业管理公司同贵公司强强联合，对于本案无论是销售还是品牌的树立都大有裨益，以下是对于几种物业管理模式的分析：
一、全权委托管理
优 势
1） 充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的服务档次；
2） 减少发展商的管理人员数量；
劣 势
1） 费用较高，因而业主负担增加；
2） 如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉；
二、聘请专业的物业管理公司作顾问；如戴德粱行
优 势
1） 经验丰富，能够解决各种突发事件，其对于项目宣传也是一个卖点；
2） 能够为本公司培养一批人才，对于发展商的长远发展有战略意义；
劣 势
1） 能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题
三、自行管理
优 势
1） 充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用，实现高效率服务；
劣 势
1） 缺乏经验，容易走弯路；
2） 对于突发事件没有及时处理的能力，缺乏创新思想；
考虑到高层的维护费用较高，且比一般的多层较难管理，因而我司建议贵公司以第二种管理方式进行操作，我司负责联系、并协调贵公司同物业管理公司的关系。
※备注：全程整合推广方案（具体包括销售执行方案、广告创意及执行、定价及销售价格策略及促销活动策略）
地产活动策划方案共2
商业地产策划方案
【篇1：商业地产策划方案+商业地产策划方案基本流
程】
商业地产策划方案基本流程
第一部分 商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。
一、市场调研概况
调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论
二、宏观背景分析
1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、
3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等
三、区域商业市场研究
（一）、区域商圈研究
1、城市发展状况：gdp指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。
4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。
（二）、终端消费者研究
1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。
2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。
（三）、投资客户研究 1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。
2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。
（四）、竞争对手研究
1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。
2、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
四、消费者消费习性探讨 1、基本结论 ：
消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等 2、专题研究
专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）
专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯
五、项目经营方式论证
1、项目与同类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持续发展论证
3、项目消费者群体分析及引导性消费行为论证 4、项目的商业价值及租金价值风险性论证 5、项目设计标准及经营管理水平的论证
第二部分 项目可行性研究
一、前言
项目总体情况进行说明、分析、总结
二、项目概况
1、项目所处的具体位置、规模 2、项目规划经济技术指标
三、整体市场分析
1、区域商业市场状况
2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和预测项目的市场发展趋势。 3、主要竞争对手分析 对区域内竞争者进行调查及分析比较 4、项目swot分析
通过对项目的优势、劣势、机会与威胁的分析，为项目定位提供依据
5、项目市场定位
通过比较分析，确定项目的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定项目的开发设计方案提供依据
6、项目初步开发设计方案
通过前述分析比较，确定项目最佳的开发、设计方案 7、项目投资成本估算
估算项目的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预见费及税费 8、项目投资效益预测
主要根据项目未来销售收入及收益情况，计算项目的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析，据此测算项目建成后的近期效益、远期效益。 9、风险分析
对项目可能产生的风险进行分析及规避风险措施 10、可行性研究
可行性研究结论
第三部分 项目规划发展建议
一、项目分析
1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。
2、综合评价（swot）：优势与劣势、机会与威胁。
二、项目定位建议
1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。 2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。
【篇2：房地产营销策划方案(完整) 2】
华府项目整合营销策划方案
目 录
引言
第一部分 市场解构
基本描述 项目swot分析
目标市场定位与分析
第二部分 客户分析
目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析
第三部分 产品策略
华府项目整合营销策划方案
策划思路
产品规划
卖点梳理
第四部分 价格策略
价格策略
价格结构
价格预期
第五部分 营销通路
营销展示中心
华府项目整合营销策划方案
接待中心 vip营销
第六部分 营销推广
推广策略及遵循原则
案名与logo
推广总精神
营销推广工作阶段划分与工作要点
一期市场和策略
整体营销战略
入市策略
华府项目整合营销策划方案
推广策略
推广部署
阶段销售周期划分及策略 附录
华府项目整合营销策划方案
引 言
对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？
如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？
如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？
如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？
一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
【篇3：商业地产策划案例(购物中心)】
商业地产策划案例（购物中心）
商业市场调查报告
第一章项目名称
☆☆☆☆☆：诸城市爱民购物广场
☆☆☆☆： 诸城市爱民购物中心
☆☆☆： 诸城市新爱民购物广场
☆☆：诸城市爱联广场
☆： 诸城市三联购物广场
以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民购物广场”一名，后文中用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。
第二章项目定位与经营管理模式构想
一、项目定位说明
根据2005年5月2日至5月16日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。 1、经营业态定位
针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。这种业态是目前山东省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种业态的成功典范。
当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。（其他关联业种将在下一节《经营业种与经营商品定位》中作详细说明） 2、经营业种与经营商品定位
经营业种定位
超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种：
⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百姓日常生活所需）；
⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；
⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）；
⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）；
⑸餐饮（各地风味、kfc、德克士、迪迪汉堡等）； ⑹中高档品牌服装；
⑺中高档鞋帽、化妆品系列；
⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等；
⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列；
⑽药品超市及相关医药产品； 3、竞争策略定位
战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（百盛、利群），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也是当前诸城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。 4、商品定位比例关系： a、高档商品10%， b、中档商品70%， c、中低档商品20%。
二、经营管理模式构想 1、经营管理模式简述
准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（shopping mall）发展的必由之路。因此，为了让诸城的商业发展驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的统一架构下，全面推行“管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。 管理“八统一”即：
⑴统一布局规划；
⑵统一店面形象；
⑶统一营业时间；
⑷统一人员管理；
⑸统一规范服务； ⑹统一人员着装；
⑺统一品牌管理；
⑻统一价格政策。
推行管理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。
三、经营理念阐述
经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对诸城市当前的市场状况，我们提出爱民购物广场的经营理念：
引领时尚生活，创新都市文化。
倡导平价消费，保证真品真价。
都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。
都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之说，足见商业对社会经济发展的作用，商业文化是都市商业发展水平的主要特征。现代人追求时尚、舒适和回归自然，所以，爱民购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化，倡导平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。
四、经营信条要素
要能够完美的达成和延展经营理念，企业的管理内部必须推行与之相辅配的信条，我们提出经营信条要包含如下要素：
诚信务实，经营永续。
敬业创新，廉洁自律。
互助互爱，共荣共利。 第三章项目经营规划与经营特色构想
一、总体规划思路与经营特色体现 1、总体规划思路
人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目共 3 层结构，总营业面积约为 平方米，楼层单体面积均超过4000平方米，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，所以必须考虑通过科学规划有效吸引人潮。
龙城市场街当前已成为仅次于诸城第一商圈人气最旺的街道，但是由于缺乏主力商场，消费人潮集中在生活用品和菜市场上，消费水平停留在低档消费层次，依托市场现形成的人潮，做好本项目的整体规划，这是本项目最高决策层必须要认真面对的课题。
根据市场调查结果评估，我们提出本项目的总体规划设想。
利用经营业态优势，以1带1的规划思路，即将超市设在二层，利用超市的经营规模优势把消费人潮引上二层，一层则分别开设“风味餐饮街”、“品牌服装”、“品牌鞋帽”等中高档品牌商品，以吸引主流消费群，三楼则经营大小家电和家居用品，规划展现：
☆1f：时尚广场；
☆2f：爱民大卖场；
☆3f：三联家电城。 2、经营特色体现
本项目的经营特色主要体现在以下四个方面
⑴新理念：采用大卖场成功之经营理念；
⑵新模式：引进购物广场多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场需求，延伸经营面； ⑶一站式：真正通过多业态、多业种经营，实现“一站式”购物；
⑷平民化：商品以中档为主，低档为辅，高中低互补的经营定位，既迎合了诸城当前的市场消费，又逐步引导诸城的中高消费阶层。
本项目将突破传统百货商场的管理模式，采用“统一经营，集中管理”的方式，既加强了购物广场的规范化管理，又增强了招商业主的经营自主权，同时，依托市场庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。
二、1f经营规划简析（规划图见附件1）
一层是商场的黄金楼层，以我们对诸城现有竞争主力店的调查结果分析，并结合目前诸城的消费现状，初步拟定1f的经营规划如下： 总经营面积约 5000 平方米（建筑面积）。 1、经营主题：时尚广场 2、主要经营业种计划
a、绅士馆：约 700 平方米，经营男装系列；
b、女人天地：约1200 平方米，经营女装、化妆品系列、黄金珠宝、中高档饰品等；
c、时尚鞋馆：约800平方米，经营男女皮鞋及皮具；
D、儿童世界：约500平方米,经营童装、童鞋、玩具、儿童娱乐项目；
e、风味餐饮街：约1100平方米，经营风味小吃；
f、沿街品牌店（西面、北面）：约 188 平方米，经营品牌服装等较有影响力的商品品牌，以提升商场经营档次； g、其他补充业种：肯德基、德克士等。 h、其他面积使用见规划图。
三、二楼经营规划简析（规划图见附件2） 1、经营主题：爱民大卖场
四、三楼经营规划简析（规划图见附件3） 1、经营主题：三联家电城。
第四章项目前期运营程序计划
一、市场广告推广策略
㈠项目形象推广策划 1、项目推广口号； 2、项目推广理念；
3、项目促销专项活动策划； 4、项目标志设计；
5、项目标志字设计、标准色设计； 6、项目标准组合规范设计； 7、装修期间项目围档设计；
8、招商接待中心导识、标识设计； 9、招商手册设计（平面部分）； 10、招商用手袋、dm设计；
12、招商、项目管理人员服装设计（夏装、冬装）； 13、项目各部门人员工装设计；
14、招商人员、管理人员名牌、胸卡设计； 15、项目保安人员服装设计； 16、1f—2f规划分区图设计、制作。
（二）项目运作文件编制
地产活动策划方案共3
港城地产蓝图——2011烟台地产价值大型主题策划
港城地产蓝图
2011烟台地产价值蓝皮书大型主题策划
一、名词解释
烟台，美丽的海滨城市，拥有蔚蓝狭长的海岸线、秀丽多姿的山川和宜人的居住环境，以及丰富的海产品和果蔬产品。不包括周边县市，烟台市行政划分为6个区，从东到西分别是牟平区、高新区、莱山区、芝罘区、开发区和福山区。
从地图上看，东部的牟平区、高新区、莱山区是一条长长的带状，拥有相近的海景资源，是天然的一个区域，占据着烟台东部的海岸线。我们将之称为烟台的“东海岸”。东海岸东起牟平，西至芝罘，全长百余公里。有了东海岸，似乎也应该有个西海岸。没错，拥有万米金沙滩的开发区海岸线就是烟台的“西海岸”。是为两岸。
芝罘区的核心区域是烟台市的中心区，东接莱山区，西邻开发区。从芝罘区向南的世回尧、黄务片区曾被老烟台人称为南郊，如今已成为山景秀丽、交通便利、人口众多的聚居区，被人们亲切地称为“南部新城”。而福山区经过近几年的快速发展，俨然具备城市副中心的模样。是为三地。
在英联邦国家或曾被英国统治的地方，政府在准备推行重要政策前通常会先发表绿皮书收集市民意见，经过修订后再发表白皮书作出最后公布。本次策划活动将向着客观、专业、权威、深刻的目标努力，期望通过活动征集整理出一本港城地产客观、专业、权威、深刻的图册，发现烟台地产的蓝海。
二、策划背景
1.经济和社会发展近况
烟台，地处山东半岛中部，市区面积平方千米，海岸线曲长千米，海岛曲长千米。烟台市是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。2009年烟台市主要经济指标继续保持全省第二。初步核算，2009年全年实现地区生产总值亿元，继续保持全国前20名，地级市前五。2009年12月30日下午，中国城市竞争力研究会公布“第八届（2009）中国城市竞争力排行榜”，新闻发布会在香港举行。烟台市综合竞争力居全国22位，居全省第二，省内的青岛排在12位，济南则排在27位。
2.地理格局和地产格局
烟台依山傍海，但是也不缺少开阔的平地。从地理上看，山川把烟台隔成了东海岸、芝罘区和南部新城分隔开来；一条夹河又把芝罘区与西海岸、福山区分割开来（两者之间是从行政上人为划分的）。天然的地理格局造就了烟台独特的地产分布格局。东海岸优异的海景资源造就了大量的高端海景楼盘；而西海岸强大的经济实力也吸引了众多的高品质楼盘，其中沿海一线也不乏高端的近海楼盘；芝罘区则成为众多商业地产的聚集地；南部新城是喜欢“住山不住海”的烟台本地人的最爱；福山区凭借广阔平坦的土地和低廉的房价吸引着越来越多的人入住其中。
密集的调控令敏感的开发商很早就嗅到了市场的变化，先后在二三线城市拿地，把二三
\n\n城市作为今后发展的战略要地。2009年底，一线房地产开发企业纷纷进军烟台，快速布局。2010年，万科、龙湖、越秀、恒大、华润、天房、中建、中铁、中粮、海尔等一线品牌房地产开发企业先后进驻烟台。2011年，5月份和9月份，万科等品牌房地产开发企业在烟台的首个项目即将闪亮登场。
一线房企进入烟台之后，给烟台房地产行业带来新的理念，促使本地房企打造更高品质的产品，潜移默化中把烟台的房地产开发水平拉升起来，并带来新的圈层客户。而本地房企也将有机会学习到一线房企先进的营销理念和策划方法。当然任何机遇都是双刃剑，烟台的房地产行业肯定会面临洗牌。
3.政策带来新的机遇
2011年是十二五计划的开局之年，同时“山东半岛蓝色经济区”和“烟台高新区入列国家级高新区”的确立，对烟台而言是千载难逢的发展良机。长期以来，烟台一直被地产行业誉为“价值高地和价格洼地”。换言之，烟台的房地产价值还有很大的上升空间。
而“新国八条”、“新鲁八条”、“济南青岛限购细则”等房地产政策调控的实施，又可以为烟台大量的外来购买力，对刺激和拉动烟台的房价，激发烟台的价值有着莫大的作用。
4.地产信息盛宴
城市的扩张进程，也是房地产也千载难逢的发展机遇。为此，重磅推出“港城地产蓝图”大型主题策划。本次策划活动将对烟台地产逐一进行价值梳理，真实、准确、有效的宣传区域，从深度和广度上为区域内客户做足文章，挖掘区域地产价值，为广大市民奉上一份地产价值信息饕餮盛宴。
第一站：深蓝东海岸
一、专刊构架
1.区位概述（地图+概述）楼市记者采写
2.发展历程图片展：前世（流经岁月：老照片+说明）/今生（发展现状：照片+说明）/愿景（远期规划：政府规划）楼市记者采写
3.区域介绍（采访区政府要员成稿，每版配相关重点项目图片、点评）编辑部采写 莱山区：新行政中心的新职能
高新区：高新产业的腾飞梦想
牟平区：万众瞩目的旅游地产
4.各方观点（开发商观及机构观点整理）楼市记者采写
二、烟台东海岸城市发展高峰论坛
三、《我爱烟台》读者有奖征文
四、游览养马岛自驾游
五、客户投入与回报
地产活动策划方案共4
精选商业地产策划方案范文
在商业地产销售 发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作 纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解 1.销售（招商）目标 2.销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格 为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
（一）项目入市时机及姿态
2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
（二）价格定位及价格策略
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。 3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
（一）宣传策略主题
1、个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。 2、区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。 3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。 （二）宣传媒介组合
1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。 2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。
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