总结是在一段时间内对学习和工作生活等表现加以总结和概括的一种书面材料，它可以使我们更有效率，让我们一起来学习写总结吧。那怎么写总结吗？下面是范文网小编分享的房地产估价人员工作总结4篇 房地产估价工作流程，欢迎参阅。
房地产估价人员工作总结1
谈房地产估价人员应具备怎样的基本素质
王瑞萍
(沧州市房地产市场管理处，河北 沧州 0)
摘要：随着市场经济的发展，人们的住房需求日益强烈。房价非理性飙升正在深刻影响着广大群众的生活。住房消费的支出在百姓消费总支出里占很大比例，房地产价格评估关系到百姓的切身利益，房地产估价人员的素质好坏对保障百姓利益至关重要。
关键词：市场经济房地产估价估价人员
房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分，随着社会经济的发展，特别的房地产市场的发展，已越来越离不开房地产估价服务。2000年国家实行中介机构脱钩改制，将房地产估价机构推向社会，面对日益激烈的行业竞争，为了机构的“生存”，为了行业市场的拓宽，不免会受经济利益的驱使，出现恶意低估、收受回扣、诋毁其他房地产估价机构或房地产估价师，发放虚假、误导性或夸大的宣传等等。而房地产估价作为一种提供意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的职业和行为。其技术性很强，估价结果的客观合理与否关系单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，因此，要想成为一名格的房地产估价人员，在实际工作中应遵守独立、客观、公正的原则、持证上岗外，还应具备如下基本素质：
一、要具备一定的政策、法律知识
首先，房地产价格具有很强的政策性和法制性，房地产价格评估本身就是一项制度，这就决定了估价人员必须懂政策，通法律。其次，由于房地产经营活动的多样性，如房地产交易、转让、拆迁、分割、税收、抵押、拍卖等，这些活动所涉及对其估价对象的权益价值的评估并不是委托人或房地产估价人员可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据进行。第三，估价人员的估价行为不仅受到相关法律、法规的制约，而且其结果又要承担相关的法律责任。因此，只有通晓与房地产有关的政策、法规，只有通晓行业法规，才能依法判定估价对象的权利类型及归属，以及使用、处分等权利，正确评估出估价对象合法的权益价值，更好地为社会服务。
二、要具备一定的房地产估价相关知识
首先，房地产价格是整个商品价格的一部分，同时，它与国民经济的各部门（行业）的价格有着紧密的联系，又受其相互影响、相互制约。所以估价人员必须具备一定的经济理论知识，懂得社会经济运行的基本理论，知晓财政、金融、会计、房地产经营与管理方面的相关知识，才能把握影响房地产价格变化的各种因素，将其准确量化，分别分析、测算它们对房地产价格的影响，并从中找出归属于房地产本身的那一部分贡献价值，以确定房地产客观的价值。同时透过市场供需变化对房地产的影响，来预测未来房地产市场的发展，更好地做好房地产市场背景分析及市场变现能力分析。其次，房地产估价中对房屋建筑构造、新旧成数等的评定和成本法中房地产价格的各项构成的判定等，都需要一定的建筑工程知识。尤其，近几年来在房屋建筑领域中新材料、新技术、新设计、新工艺的应用，只有懂得建筑方面的知识，才能对房屋的各种构造进行技术上、价值上的鉴定。
三、要熟悉掌握各种估价方法
房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。而每种方法都有各自适用的估价对象、所
需要具备的条件及估价的操作步骤。对于某一确定的待估房地产来说，正确选择估价方法，能使搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，可以避免不必要的无效劳动，可以合理安排人力、物力和财力，合理安排估价作业步骤和时间进度安排，尽早的完成估价任务。同时 用多种不同的估价方法进行估价，可以互相验证估价结果正确性，使估价结果更加客观合理。
四、要具备丰富的估价实践经验
房地产估价不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。只有具有丰富的实践经验，才能做出准确合理的判断。首先，准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定；运用收益还原法涉及到租金或净收益、出租率的确定以及资本化率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所做出的主观判断。其次，准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征，同类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况；附近的景观、建筑密度；装饰、装修以及附带的某些特殊设备等对价值的 影响也依赖于丰富的实践经验。
五、要有一定的诚信观念
市场经济，诚信为本，作为房地产中介服务行为，诚信对房地产估价尤为重要。而房地产估价涉及标的的价值量大，服务对象广泛，特别是随着房地产金融业务的不断发展和房屋拆迁估价业务的拓展，房地产估价结果直接关系金融风险的防范，关系到公众利益。因此，估价人员在从事房地产价格评估时不仅要考虑到国家的经济利益不受损害，而且还要照顾消费者的经济承受水平；不仅要促进房地产经济的发展，还要有利于各种房地产纠纷的解决，客观反映房地产价值是房地产估价人员的责任，而诚实信用是保障房地产估价活动客观公正的基础。若估价人员一味的规避估价风险，滥用估价的假设和限制条件，无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制等也就违背不诚实信用原则，估价也就失去了公信力。在这方面国家也加大了对估价房地产中介服务行业信用档案的监管，2002 年9 月建设部开通了中国房地产估价信用档案，建立健全了一级资质房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，各省房地产行政主管部门也陆续建立了
二、三级资质房地产估价机构的信用档案建立了信用档案。通过网上公示制度，为社会公众投诉房地产估价领域违法违纪行为提供途经，促进诚信制度的建立。
六、要具备良好的职业道德
良好的职业道德是保证和提高估价工作质量的生命线。估价师依靠房地产的资料和市场信息，运用所掌握的专业知识与技能，以中间人的身份深入现场进行综合分析、估算、判定，待估房地产的价值。其结果不可能象数学中的绝对值，而只是估计值，甚至是一个价值范围。这里既有交易双方对待估房地产所持的态度的影响；也存在工作水平的问题，但估价师的主观因素往往起着很大的影响。因此，作为估价人员在与委托人有亲属或直接利益关系时，应主动回避；感到自己专业能力所限而难以胜任对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托；对委托人的商业秘密应当保守等。只有具有良好的职业道德，才能评估出合理、公平、实用的房地产价值，保障估价利害关系人的合法权益，维持
房地产的市场秩序。
七、要具有一定的语言文字表达能力
估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，而语言文字又贯穿于估价报告的始末，是其外在质量好坏的重要表现。首先，用语及词义方面：
1、应力求准确，如估价对象描述必须清楚，不能漏项，不能用“基本”、“大约”等含混不清、模棱两可词义不准确的词语；
2、不可带有较强烈的感情色彩，如在介绍市场背景分析、区域因素分析时不能用等带有较强烈的感情色彩的词语。
3、应简练、标准，对估价中所涉及的如估价的假设和限制条件、估价目的及价值定义和最高最佳使用分析等内容及所选择可比实例、各项数据来源和参数的选择等资料的说明都应用简洁的文字进行高度概括。其次，在语句方面要句子完整、搭配得当、逻辑严密、前后一致。因此，估价人员只有具有一定的语言文字能力，按照房地产估价报告写作的具体文字要求去做，才能撰写出合格的估价报告。
总之，由于房地产估价是一项融综合性、现实性、灵活性、创新性特征于一炉的工作。尤其是随着房地产市场的发展，房地产估价已不仅仅局限为房地产价值的估价，其业务范围将进一步的扩展，其中房地产投资项目开发的前期工作——房地产投资项目可行性分析将成为今后房地产估价人员经常要做的一项工作。这对房地产估价人员将是更大、更新的挑战，因此，只有具有上述基本素质，努力提高自身的专业技能，在实践中不断丰富估价经验，在工作中严格遵守行业规范。只有这样，才能作好今后的估价工作，才能在激烈的市场中拥有一席之地。
房地产估价人员工作总结2
房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
《房地产估价案例与分析》考试大纲
第一章 房地产估价文书写作
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 房地产估价文书概述
一、房地产估价文书的种类及作用
（一）估价委托书
（二）估价委托合同
（三）估价项目来源和接洽情况记录
（四）估价作业方案
（五）估价所需资料清单
（六）估价对象实地查看记录
（七）估价报告
（八）估价报告内部审核表
（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
（十）估价报告交接单
二、房地产估价报告写作的文字要求
（一）对词义的要求 1.用词准确
2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层
（二）对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密
（三）要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的构成要素
二、房地产估价报告的写作
（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构
5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号
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房地产估价案例与分析
（二）目录的写作
（三）致委托人函的写作
（四）注册房地产估价师声明的写作
（五）估价的假设和限制条件的写作
（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限
（七）估价技术报告的写作 1.实物状况（或个别因素）分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定
三、房地产估价报告示例
第三节 其他房地产估价主要文书写作
一、估价委托合同
（一）估价委托合同内容构成（二）估价委托合同写作示例
二、估价所需资料清单
（一）对房地产价格有普遍影响的资料
（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
（三）相关实例资料
（四）反映估价对象状况的资料
三、估价作业方案
（一）拟采用的估价技术路线和估价方法
（二）拟定资料收集渠道
（三）预计需要的时间、人力和经费
（四）估价作业步骤和时间进度安排
四、估价对象实地查看记录
第2页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
（一）住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容
2.住宅房地产实地查看记录表示例
（二）经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容
2.经营性房地产实地查看记录表示例
（三）工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容
2.工业房地产实地查看记录表示例
（四）在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容
2.在建工程实地查看记录表示例
五、估价报告内部审核表
（一）估价报告内部审核表内容构成（二）估价报告内部审核表示例
考试要求
要求考生掌握本章内容。
第二章 不同类型房地产估价
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 居住房地产估价
一、居住房地产及其特点
（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
（二）具有较强的相似性、可比性
（三）不同类型住房价格内涵差异明显
二、影响居住房地产价格的因素
（一）影响居住房地产价格的主要区位状况
1.交通条件
2.生活服务设施
3.教育配套设施
4.环境质量
（二）影响居住房地产价格的主要实物状况
1.建筑结构、类型和等级
2.设施与设备
3.建筑质量
4.装修
三、居住房地产估价的常用方法
（一）市场法
第3页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
（二）成本法
（三）收益法
四、居住房地产估价的技术路线及难点处理
（一）商品房估价的技术路线及难点处理
（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价
一、商业房地产及其特点
（一）商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点
（二）商业房地产特点 1.收益性
2.经营内容多，业态多样
3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂
5.垂直空间价值衰减性明显
二、影响商业房地产价格的因素
（一）影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层
（二）影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值
三、商业房地产估价的常用方法
（一）收益法
（二）市场法
（三）成本法
四、商业房地产估价的技术路线及难点处理
（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产
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房地产估价案例与分析
（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价
3.同层商业房地产不同铺面估价
（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价
一、商务办公房地产及其特点
（一）商务办公房地产及其分类
（二）商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大
2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理
二、影响商务办公房地产价格的因素
（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层
（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平6.租户类型
三、商务办公房地产估价的常用方法
（一）收益法
（二）市场法
（三）成本法
四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
（一）商务办公房地产租金的求取 1.租约问题
2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题
（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产
第四节 旅馆房地产估价
一、旅馆房地产及其估价特点
（一）旅馆房地产及其特点
第5页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点
（二）旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样
3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力
二、影响旅馆房地产价格的主要因素
（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境
（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理
三、旅馆房地产估价方法的选用
（一）收益法
（二）市场法
四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
（一）星级酒店不同功能用房收益的测算
（二）星级酒店净收益的求取
第五节 餐饮房地产估价
一、餐饮房地产及其估价特点
（一）地段选择的差异性
（二）营业收入的差异性
二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价
一、娱乐房地产及其估价特点
二、娱乐房地产估价的常用方法
（一）收益法
（二）市场法
（三）成本法
三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价
一、工业房地产及其估价特点
（一）涉及的行业多
（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大
（三）要区分设备和建筑物的造价
（四）受腐蚀的可能性大
二、影响工业房地产价格的主要因素
（一）影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件
第6页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
2.基础设施
3.地理位置
（二）影响工业房地产价格的主要实物状况
1.用地面积与形状
2.地质和水文条件
3.房地产用途
三、工业房地产估价的常用方法
（一）成本法
（二）市场法
（三）收益法
四、工业房地产估价的技术路线及难点处理
第八节 农业房地产的估价
一、农业房地产估价的一般特点
二、农业房地产常见的估价方法和技术路线
第九节 特殊用途房地产估价
一、停车库的估价
（一）地下停车库特点
（二）地下停车库的价格特点
（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线
二、加油站的估价
（一）加油站房地产估价的一般特点
1.位置极其重要并且分布离散性较强
2.经营的个性差异显著
3.存在成品油特许经营权带来的超额利润
（二）加油站常见的估价方法和技术路线
考试要求
1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
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第三章 不同目的房地产估价
考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 建设用地使用权出让价格评估
一、建设用地使用权出让价格评估的特点
（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准
（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法
（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性
二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择
（一）市场法
（二）假设开发法
（三）成本法
（四）基准地价修正法
第二节 房地产转让价格评估
一、房地产转让价格评估的特点
二、房地产转让价格评估常用方法
（一）市场法
（二）假设开发法
（三）成本法
（四）收益法
（五）基准地价修正法
第三节 房地产抵押价值评估
一、房地产抵押价值内涵及评估实质
二、房地产抵押估价的法律规定
（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求
（二）不得设定抵押的房地产
（三）其他限制条件
（四）与房地产抵押估价有关的规定
三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
（一）完全产权房地产
（二）不完全产权房地产
（三）部分（局部）房地产
（四）在建工程房地产
（五）乡（镇）、村企业房地产
四、房地产抵押估价的注意事项
（一）估价目的第8页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
（二）估价时点
（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产
（四）合理确定假设前提和限制条件
（五）把握市场风险防止高估
（六）估价中的谨慎原则
（七）市场变现能力分析
（八）说明与风险提示
（九）其他
第四节 城市房屋拆迁估价
一、城市房屋拆迁估价内涵及特点
（一）估价数量大
（二）涉及面广，社会影响大
（三）估价对象复杂，需要协调各种关系
（四）补偿价格关联性强
二、城市房屋拆迁估价的标准与方法
三、城市房屋拆迁估价技术路线
（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”
3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格
（——）“典型房屋”市场价格评估技术路线
（三）区位指导价市场价格评估技术路线
四、城市房屋拆迁估价应注意的问题
（一）拆迁估价的估价对象
（二）拆迁估价委托人的合法性
（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点
（四）拆迁估价价格内涵
（五）几种特殊产别房屋的估价
五、城市房屋拆迁估价的工作方式
（一）拆迁估价前的准备工作
（二）入户调查
（三）室内作业，出具估价报告
（四）现场答疑
六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价
一、房地产拍卖的相关法律规定
二、房地产强制拍卖估价的特点
（一）强制处分
（二）快速变现
（三）市场需求面窄、推广力度小
（四）消费者心理因素
第9页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
（五）购买者的额外支出
三、房地产强制拍卖估价的技术路线
四、房地产强制拍卖估价的类型与方法
（一）商品房
（二）行政趔拨地上的房产
（三）在建工程
第六节 房地产损害赔偿估价
一、房地产价值损失的原因及种类
（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失
4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失
5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失
（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失
（三）因环境污染造成房地产价值损失
（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失
（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失
（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害
（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失
（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失
（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失
二、房地产损害造成的损失分析
（一）房地产损害的分类
1.按照房地产受损害的部位划分
2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分
（二）房地产损害的赔偿金额
三、房地产损害赔偿估价内涵及特点
（一）房地产损害赔偿评估内涵
（二）房地产损害赔偿评估价值定义
（三）损害赔偿估价的特点
四、房地产损害赔偿估价方法选择
（一）修复费用法（成本法）
（二）损失资本化法
1.净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型
（三）赔偿实例比较法
（四）损害前后价差法
五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理
（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理
（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理
第10页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
第七节 房屋租赁价格评估
一、房屋租赁价格评估的特点
（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型
（二）租约对租金估价有一定的影响
（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分
二、房屋租赁价格管理的法律规定
（一）房屋租赁价格应以合同形式载明
（二）不同用途房屋租赁价格管理规定
（三）私房租赁价格管理规定
三、房屋租赁价格评估常用的估价方法
（一）市场法
（二）收益法
（三）成本法
第八节 房地产课税估价
一、房产税估价
二、土地增值税估价
（一）区分评估目的，明确评估内容
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的2.提供扣除项目金额不实的（二）扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本
3.旧房及建筑物的评估价格
三、契税估价
第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价
一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型
（一）房地产权属发生转移
（二）房地产权属不发生转移
二、估价的假设前提
三、估价方法的选用
（一）房地产权属发生转移的估价
（二）房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估； 2.掌握房地产转让价格评估； 3.掌握房地产抵押价值评估； 4.掌握城市房屋拆迁估价； 5.熟悉房地产强制拍卖估价； 6.熟悉房地产损害赔偿估价； 7.熟悉房地产租赁价格评估；
第11页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
8.熟悉房地产课税估价；
9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。
第四章 房地产咨询顾问服务
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。
第一节 房地产市场调查研究
一、房地产市场调查研究类型
（一）整体房地产市场调查研究
（二）住宅房地产市场调查研究
（三）商业房地产市场调查研究
（四）写字楼房地产市场调查研究
（五）酒店房地产市场调查研究
（六）工业房地产市场调查研究
二、不同类型房地产市场调查研究报告内容
（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析
2.房地产市场发展现状和趋势分析
3.客户分析
4.竞争分析
（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析
2.商业房地产发展现状及趋势
3.商圈（区域）分析
4.消费者消费习惯分析
5.客户分析
（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析
2.写字楼房地产市场发展状况和趋势
3.商务圈（区域）分析
4.竞争、典型项目研究
5.写字楼客户分析
（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成1.宏观环境分析
2.酒店房地产的发展现状和特点
3.酒店消费者分析
4.酒店市场竞争分析
5.酒店经营者分析
第二节 房地产投资项目可行性研究
一、房地产投资项目可行性研究特点
二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容
第12页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
（一）项目总论
（二）项目概况
（三）项目投资环境分析
（四）项目区域环境分析
（五）房地产市场分析
（六）项目市场定位
（七）项目规划与建筑方案
（八）项目开发建设进度安排
（九）投资估算与资金筹措
（十）项目经济效益分析
（十一）项目风险分析
（十二）项目社会效益和影响分析
（十三）项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划
一、房地产开发项目策划的特点
（一）地域性
（二）系统性
（三）前瞻性
（四）市场性
（五）创新性
（六）多样性
二、房地产开发项目策划报告主要内容
（一）项目背景
（二）开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析
2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析
（三）开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析
3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析
（四）开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析
（五）开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位
3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位
第13页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
6.物业管理定位
（六）开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议
（七）开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择
（八）开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择
3.开发项目销售计划及策略制定
第四节 房地产贷款项目评估
一、房地产贷款项目评估的含义
二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定
三、房地产贷款项目评估的特点
（一）综合性
（二）科学性
（三）专业性
（四）特殊性
四、房地产贷款项目评估的内容
五、房地产贷款项目评估的注意事项
（一）评估的侧重点
（二）动态与静态分析
（三）项目风险评估
（四）项目市场评估
考试要求
1.掌握房地产市场调查研究；
2.熟悉房地产投资项目可行性研究； 3.熟悉房地产开发项目策划； 4.熟悉房地产贷款项目评估。
第14页
房地产估价人员工作总结3
房地产估价案例分析总结记录
一、综合察看
1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。
2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3、估价时点是否准确
4、修正年限是否正确
5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6、对采用的方法是否有合理的说明和理由
7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8、注意利息的计算方式，期限
9、报告有效期应以报告完成之日为准
10、现实用途和法定用途相符
11、一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法
12、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）
13、要察看估价类型,对照规范对此要求
14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的16、纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况
17、注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等
18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复
19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确
四、成本法
1、成本应为社会平均成本,即客观成本
2、注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）
3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明
4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
5、入股的估价应说明入股后的用途
6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中
8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)
9、用成本计算而非成本价
10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
五、假设法
1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71）
2、察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失
3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则
房地产估价报告常见错误
一、报告书不完整（共8项内容）
1.封面 2.目录 3.致委托方函 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件
二、报告书不完整
1.估价结果报告书漏项（共13项内容）
一)委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二)估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四)估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
五)估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六)价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
七)估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
八)估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
九)估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
十)估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
十一)估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二)估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
十三)估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
2.估价技术报告漏项（共7项内容）一)个别因素分析 二)区域因素分析
三)市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四)最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五)估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六)估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七)估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
报告部分内容描述不清 评估报告中估价对象描述不清
1.估价对象属于房地产的 1)土地使用权人交代不清
2)土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等 3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4)是否具有土地使用权证没有交代 5)是否具有房屋所有权证没有交代 6)房屋用途交代不清 7)建筑物结构交代不清 8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10)房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）
A.修正项目错误
B.修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）
案例与分析考试指错题中常见的错误1
一、估价报告本身的不完善
1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。
2、对估价对象描述不清
（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。
（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚
3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）
4、逻辑不严谨
（1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）
5、写作有错误
（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学
二、估价方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。
2、估价对象描述不全。
（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）
（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；
（4）区域及个别因素描述不具体；
（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）
3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）
4、各种评估方法中的错误：
一、比较法：
1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；
2、可比实例的币种未说明；
3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；
4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；
5、日期修正计算错误；
6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；
7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；
9、计算结果有错；
10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；
11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；
二、收益法
1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）；
2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；
3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；
4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；
5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；
6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；
7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；
8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；
9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P199）；
10、某些计费基数未说明基数数值的来源
11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；
12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；
13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；
14、计算错误
15、最终综合确定估价结果时没说明理由。
16、评估结论没有大写；
17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；
18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
三、假设开发法
房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费
1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；
2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；
3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；
4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；
5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。
四、成本法（未考过）
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；
2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；
3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用）；
4、成本法计算贷款利息时计息期有错；
5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；
6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；
7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）A.直接成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本）B.投资利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用）
C.成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费）
D.销售利润率对应的基数:（开发完成后的房地产价值）
8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 （1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；
（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）
9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适
房地产估价报告常见错误(写于2003年，看时注意变化)
自己已经通过了，看到这么多人还在备考，从箱子底拿出来，给大家看，祝大家好运！估价报告书常见错误
一、不完整
估价报告书不完整：根据要求应该有8项
1、封面
2、目录
3、致委托方函
4、估价师声明
5、估价的假设条件
6、估价结果报告
7、估价技术报告
8、附件
二、漏项
（一）估价结果报告书漏项
1、委托方
2、估价方
3、估价对象
4、估价目的5、估价时点
6、价值定义
7、估价依据
8、估价原则
9、估价方法
10、估价结果
11、估价人员
12、作业日期
13、报告应用有效期
（二）估价技术报告书漏项
1、个别因素分析（见八）
2、区域因素分析（见八）
3、市场背景分析（过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析）
4、最高最佳使用分析
5、估价方法的运用：估价技术思路、选用估价方法的理由；
6、估价测算过程
7、估价结论的确定：
估价对象描述应包括自然状况和权益状况：
土地应说明：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文、规划限制条件、利用现状、权属状况等；
建筑物应说明：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。
三、描述不清错误：
（一）权益方面：
1、土地使用人
2、土地使用的性质（出让、划拨；长期用地还是临时用地；何时取得、取得方式、法律文书证明等）
3、土地使用年限
4、土地的规划用途
5、有无土地使用权证、所用证
6、是否共有、部分产权
7、产权有无争议
（一）土地物理状况方面
1、土地“生熟”程度描述不清
2、土地地价类别交代不清（几类用地、商业、工业）
3、土地用途交代不清（商、工、住宅）
4、建筑容率不清
5、建筑密度不清
6、绿化比例不清
其中（3、4、5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设）
（二）房地产中的土地：
1、土地面积、形状等
2、土地四至
（1、2归类为一个错误）
（三）建筑物方面：
1、房屋用途不清（如有土地用途，视为清晰）
2、房屋结构不清（房屋层数）
3、房屋建成年代不清
4、房屋的状况（分为完整、在建工程）
5、房屋装修（主要指宾馆、洒店，住宅不用交代）（2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清）
四、选用估价方法错误： 选用估价方法应遵循的原则
1、有大量可比实例（选用市场比较法，并以该法为主）
2、具有预期收益（收益法作为其中一个方法）
3、具有开发或待开发潜力（选用假设开发法）
4、无上述条件的选用成本法
五、估价路线方面常见错误：
（一）损害赔偿房地产评估
1、损害前和损害后房地产状况掌握不清
2、没有考虑间接损失（残值清理费用、造成收益下降）
（二）拍卖底价的评估
1、强制处分对房地产价格的影响；
2、快速变现使交易价格相对正常价格较低；
3、市场需求面、推广力度小，造成成效价格低于正常价格；
4、消费者心理因素；
5、购买者需额外支出（支付拍卖机构的佣金）
6、技术路线：首先确定正常市场价格；分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度；按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较
（三）旧房地产评估
估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正
（四）比较法、收益法评估时不应该扣除折旧
注：
1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用
2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同
（五）房地产保险评估
1、不能考虑土地的价值；
2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失；
3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值；
4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值；不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值；
（六）划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险（预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑）；分析市场变现能力；应考虑抵押期间的耗损；应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分
（七）司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况
（八）运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由（多种估价方法结果综合取平均值；数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素；结果的取整； 确认结果）
（九）房地产合并估价：
1、合并前后价格的计算要客观、准确
2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定；（按各自的单价为基础分配；各自的面积为基础分配；各自的总价为基础分配）
（十）各参数选择应说明理由
六、估价方法运用错误：
（一）比较法 难点：交易修正
1、选择的可比实例描述不清 （1）、交易日期描述不清
（2）、交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）（3）、交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）（4）、交易房地产状况不清（现房、期房、结构、装修等）（5）、付款方式（一次性、分期）
（6）、交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）上述，一点描述不清为一错点。
2、选择可比实例可比性差 （1）、相同地区或同一供求圈内（2）、用途应相同（3）、建筑结构相同（4）、建筑规模应相当
（5）、权利性质应相同（主要是土地）（6）、交易类型与估价目的应相同
（7）、可比实例交易成交日期与估价时点应接近（8）、交换价格可修正为正常交易价格
3、四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%； 综合修正=各项修正幅度绝对值和 只有这样交易实例才可能修正为正常价格
4、系数修正方面的错误 （1）、修正项目错误：
（2）、修正方向错误：分子、分母修正颠倒（日期为分子，其它为分母）；修正上下方向调整错误；
5、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况
6、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取）
7、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：
交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小；
（二）收益法
难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定
1、确定纯收益常见错误： 出租型房地产：
（1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入
（2）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等）
（3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金）（4）不采用实际收益，而采取客观收益；（5）考虑出租率；
（6）收益中应包括有形、无形收益 自营型房地产：
（1）、扣除项目一定全面
经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润 生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润（2）、注意收益的客观性（3）、扣除设备带来的收益
（4）、考虑扣掉不属房地产带来的收益
（5）、注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）
大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格
2、资本化率选用常见错误： （1）资本化率选用的方法要正确（2）注意资本化率的客观性（3）注意说明资本化率的来源（4）不要采用非本类房地产的资本化率
（5）要侧重投资收益率（投资收益率、XX增加率等应用投资）
3、有效收益年限的确定的错误：
（1）没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限（2）带租约的，应考虑租约期与非租约期的区别（3）不能将房地产的建设期作为收益年限（4）确定有效收益年限理由要充分
（三）成本法 难点：折旧的求取
（1）注意各项费用的客观性
（2）房地产价格构成内容要全面（6大项：土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税金+开发利润）
（3）注意销售税金的计算基数和税率的采用（4）投资利息和利润的计算基数要正确（5）利润率与计算基数要对应
直接成本利润率基数：土地取得成本+开发成本 投资利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用
成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用（6）计算折旧时应考虑经济和功能的折旧
（7）分宗转让土地要考虑转让比例（应以净地面积计算）净地面积=土地总面积-道路-绿地
（四）假设开发法
难点：利润的估算；对象开发完成后的价格 最基本公式：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资购买待开发房地产负担的税费
（1）推测未来楼价方法要正确：对于出售的房地产，可采取比较法；对于出租或自营的房地产，采用收益法；
（2）要体现最高最佳使用原则（3）注意计算参数的客观性（4）计算时不要漏项
（5）静态分析时注意各参数的取值（开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样）投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用，销售税费一般不计息。（6）现金流量法计算注意的问题
开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。
（五）基准地价修正法
难点：基准地价的求取；把握基准地价的内涵
七、其他常见错误：
1、确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持（估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）
2、最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。
3、房地产抵押评估值时，应当说明市场风险和短期处分对未来房地产价格的影响
4、划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担（一般是房地产权利人）
5、处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由
6、注意语言的确切性（报告书用词要中性）
7、强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减；土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准；
8、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响；划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分。
八、各类型房地产区域因素及个别因素：
（一）居住房地产
1、个别因素：建筑结构、类型、等级；装修；设施与设备；质量；朝向与楼层；
2、区域因素：交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量；
（二）商业房地产
1、个别因素：临街状况；内部格局；楼层；面积；装修；转租的可能性
2、区域因素：繁华程度；交通条件；
（三）商务办公房产：
1、个别因素：外观；内部装修；设备、设施；是否具有智能化办公条件；物业管理；满足不同公司的不同需要；
2、区域因素：是否位于中央商务区或政府机构附近；交通条件；周围环境
（四）旅馆房地产：
1、个别因素：设备设施和用具；经营管理
2、区别因素：交通条件；周围环境；
案例分析解题思路
一、综述：
1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
第一节：问答及单选题: 问答题答题技巧：
1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。
2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。
3、条理清楚，论点突出，明显
4、结构清晰：
一、房地产估价的技术路线：
确定房地产价格内涵和价格形成过程。
1、什么是技术路线？路线的三个方面
① 价格内涵，由目的确定
② 估价思路，由原则原理确定
③ 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。
2、技术路线与估价要求事项的关系？
①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）
②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。
③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。
※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。
B、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。
D、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）
④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。
⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。
⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：
① 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；
② 确定价格内涵（一定要先说清楚）；
③ 选择适宜方法、途径
④ 方法应用要点或者需要特殊处理的地方
二、价格解释对价格有争议、疑惑
[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？
从因素入手]
① 目的不同，价格类型不同；
② 时点不同，价格不同。（动态价格）；
③ 交易状况是否变化；
④ 估价原则
⑤ 估价方法
三、资料的搜集。
资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）
1、一般资料：
（1）项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）； ③项目有关文件。
（2）估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、特殊物业）
（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
（4）估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。（5）相关法律、法规、政策。
2、不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）
（1）市场法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。
（2）成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
（3）收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。
（4）假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。
第二节估价报告指错
一、答题技巧
1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍？“
这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！
2、揣摩评卷人的心理
3、先理草稿，再答题
二、答题思路
（一）阅读报告：
1、先了解估价基本事项。
2、了解价值定义。
3、了解方法技术思路。
4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。
5、测算过程。
6、估价结果
（二）错误类型
1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。
2、不规范。①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。
3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。
4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。
５、不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）
（三）常见错误
一、报告书不完整（共8项内容）
1.封面
2.目录
3.致委托方函：
时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章
4.估价师声明
5.估价假设和限制条件
① 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；
② 他项权利（抵押权对资产的影响）；
③ 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；
④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。
6.估价结果报告
7.估价技术报告
8.附件
二、估价结果报告书漏项（共13项内容）
一)委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
二)估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中：
对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；
对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
另外注意：1)土地使用权人交代不清
2)土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等
3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）
4)是否具有土地使用权证没有交代
5)是否具有房屋所有权证没有交代
6)房屋用途交代不清
7)建筑物结构交代不清
8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）
10)房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）
11）面积前后不符，分部之和不符合总面积；
12）建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途
四)估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
五)估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
估价时点是否准确（注意各种估价目的房地产估价的估价时点）
与后面引用的时间数据是否吻合。（交易时间修正、汇率）
六)价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
采用公开市场价值标准，还是特殊估价
七)估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
（提供与估价目的、估价对象类型及数据有关
1、估价规范
2、委托书
3、少重要法规
八)估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
（缺少与估价方法对应原则）
九)估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
6、缺少估价方法定义
十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
（1）评估结果中没有说明币种，没有写成大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）缺少单价或总价
十一)估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
十二)估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
十三)估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
以估价报告完成时间开始
三、估价技术报告漏项（共7项内容）
一)个别因素分析
注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）
商业：临街状况、内部格局、楼层、面积、装修
住宅：建筑物结构、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。
工业：用地面积、地质水文条件
二)区域因素分析（注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）
商业：繁华程度、交通条件
住宅：交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。
工业：区域：交通、基础、地理位置
三)市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
四)最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
五)估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
1、未说明选用方法理由，六)估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
1、收益法
（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误
A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）报酬率确定错误
A、报酬率选定错误
B、用途不同的部分采用了相同的报酬率
C、安全利率选择错误
D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。
2、市场法
（1）修正系数的确定没有充足的理由
（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例
（3）修正系数的取值不统
一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。
（5）比较修正的方向错误。
（6）可比实例不符合条件。
7）区位状况与实物状况混淆不请。
8）区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
（10）比较修正项目有漏项。
（11）间接比较与直接比较混淆不清。
成本法：
1成本应为社会平均成本,即客观成本
2注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）
3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明
4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
5入股的估价应说明入股后的用途
6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)8用成本计算而非成本价
9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
假设法
1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费
2察看项目是否齐全
3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则
6、最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；
7、估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；
七)估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
再仔细看看以下：
1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3估价时点是否准确
4修正年限是否正确
5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6对采用的方法是否有合理的说明和理由
7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8注意利息的计算方式，期限
9报告有效期应以报告完成之日为准
10现实用途和法定用途相符
11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）
房地产估价人员工作总结4
12年的上半年已经过去，新的挑战又在眼前。在上半年里，有压力也有挑战。年初的时候，房地产市场还没有完全复苏，那时的压力其实挺大的。客户有着重重顾虑，媒体有各种不利宣传，我却坚信青岛地产的稳定性和升值潜力，在稍后的几个月里，房市回升，我和同事们抓紧时机，达到了公司指标，创造了不错了业绩。
在实践工作中，我又对销售有了新的体验，在此我总结几点与大家分享：
（一）不做作，以诚相待，客户分辩的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之，你所说的一切，都将起到反效果。
（二）了解客户需求。第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解，否则，所说的一切都是白费时间。
（三）推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势，做到对客户的所有问题都有合理解释，但对于明显硬伤，则不要强词夺理，任何东西没有完美的，要使客户了解，如果你看到了完美的，那必定存在谎言。
（四）保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们会将喜爱传递，资源无穷无尽。
(五)确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其它楼盘，都可以增加客户的信任度。
（六）团结、协作，好的团队所必需的。
自己也还存在一些需要改进之处：
一、有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。
二、对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。现今我已来工作半年多了，在上半年的工作中，本人的销售套数为69套，总销额为6千万。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知识和对青岛各个地区的了解，不但要做好这个项目，更要跟着公司一起转战南北，开拓新的战场。
在此，我非常感谢领导给我的这次锻炼机会，我也会更加努力的去工作，去学习，交出自己满意的成绩单。二
房地产一线销售人员工作总结
在已经逝去的一年的时间里，有我的青春，有我的笑容，也有
我的辛酸。我们不用去纪念，只需去沉淀......如果说2011年的基调是“艰难”的话，那么2012年苏州楼市基本上可以用“回暖”这个词来描述，政策在回暖、信贷在回暖、销售在回暖、信心在回暖……一年过去，回暖成势，但其过程并不如结果一般平淡，这其中的赞美、批评与附和，让人看到楼市在其发展中个性的一面。
芜湖、佛山新政微调放松限购被叫停，这证明了地方政府救市的野心。
央行分别于2月24日、5月18日起存款准备金率个百分点，存准率下降，银行信贷额度增加，此前上浮的房贷利率逐渐回归基准，甚至出现折扣优惠，客观上有利于楼市发展。
央行决定自6月8日起降息。金融机构一年期存款基准利率下调个百分点，一年期贷款基准利率下调个百分点。同时存贷款利率浮动区间扩大。这也是近三年半以来央行首次降息(上次降息是在2008年12月23日)。降息目标是保增长，对于楼市影响更多的是心理作用。
公积金贷款购买首套住房，套建筑面积在90平米以下，总价100万以内，首付20%，公积金贷款最高贷款额度提至80万，这无疑是楼市向刚需族伸出的橄榄枝。
一、工作内容及业绩情况
三期尾房销售：年后销售难度的增加，第一是产品的劣势，上半年在售的三期剩余房源主要是客厅朝北的G4，客户对此户型的抗性普遍较大;第二就是价格，上半年周边各大楼盘推出的打折促销活动层出不穷，客户要的优惠也水涨船高，往往一个意向客户谈价格的时间可以是1个小时，也可以是半天，甚至是1天，交定之后真的可以说是身心疲惫，而正是因为这些刁钻的客户，磨练了我不屈不挠的迎刃而上的精神
三期顺利交房：三期于8月底的顺利开展交房工作，并且无重大质量问题。
五期预约开盘：今年的销售工作中，最重要的内容就是五期“享寓”盛大开盘，从8月5日开始预约至8月25日正式开盘，仅是这短短20天的准备时间用1天的开盘时间见证我们之前所有的付出与努力。开盘当天认购58套，排案场第三名，在后续的持续销售中，全面完成销售面积㎡，销售金额万;为迎合预计下半年的开盘的五期第二批，参加公司培训：公司今年开始组织一线销售人员参加一系列的培训，雄鹰训练营、精英训练营、核心专业团队，进公司近3年以来，第一次参加这样如此集中、含金量极高的培训活动，包括有：案前作业操作流程、商务礼仪、定价策略、高端住宅销售，涉及的知识面较广，对于扮演承上启下角色的我们，受益匪浅。
二、工作中的得失
在这个项目服务也有近3年多了，回顾自己的工作，主要在以下几个方面有
所进步：
专业方面---今年参加公司举办的《精英训练营》一系列的专业培训，从项目前期、案前作业流程到团队建设管理以及定价策略，自己深知这种福利，我没有落下一个课时，获益匪浅;
自我管理---在这个项目已经近三年了，销售疲劳也随之而来，这个时候自我管理尤其重要，今年8月底五期顺利开盘后，即使案场第三的业绩下，我开始回访从去年开始的所以没有购买的客户，也为后续的销售注入新的血液，也为新同事树立了榜样;
团队建设---作为案场扮演承上启下的角色，在自我管理的同时也注重团队建设，无论是新同事还是上级领导都配合无间。
在对自己取得的进步感到欣慰的同时，更多的则是惭愧，因为自己并没有达到作为一个从事房地产多年老员工应该拥有的综合素质，工作中存在着些许不足之处，主要有以下几点： 在一定层面上，对自己的情绪不能很好的把控，有时候遇到难缠的客户情绪波动比较大，立场上容易与客户产生对峙，后期加强此方面的培训;
相信从事房地产若干年的同仁，惰性是一直存在的，我也不例外。
解决方案：自我激励法，调整心态，把自己放在一个“前辈”的角度，给新员工树立积极的形象，同时也是需要项目领导组的监督;
房地产估价人员工作总结4篇 房地产估价工作流程相关文章：
★ 关于社区防疫人员工作总结5篇(社区工作人员防疫工作总结)